La valeur d’un terrain dépend de nombreux détails. Elle peut être différente selon que l’on envisage une transaction avec un particulier ou un promoteur.
La projection n’est pas la même
Lorsqu’il évalue un terrain, le particulier s’intéresse avant tout à sa configuration actuelle et sa
situation. Il se projette de façon à imaginer les améliorations qu’il pourra y apporter, voire la
nouvelle maison qu’il pourra y bâtir. Le prix qu’il envisage de mettre sur la table pour acquérir le
bien dépend en grande partie du marché de l’immobilier.
Les négociations avec un promoteur peuvent permettre d’aboutir sur un montant très différent, en
raison de l’approche très différente qu’il fait du bien. Préalablement à l’entame des négociations, il
réalise des études précises lui permettant de définir avec précision les revenus qu’il saura tirer de la
commercialisation des bâtiments qu’il pourra y construire. Il évalue ainsi le potentiel constructible
de la parcelle.
Le potentiel constructible détermine la valeur d’un terrain
Le promoteur requiert l’aide de ses partenaires, en particulier d’un architecte, de bureaux d’études et
d’un économiste de la construction, et se renseigne précisément sur les réglementations qui
concernent le quartier, par le biais du Plan Local d’Urbanisme ou du Plan d’Occupation de Sols. Il
définit alors les dépenses liées à son projet, en tenant notamment compte des coûts de construction.
Il s’informe également sur les projets environnants, en termes de commerces, d’infrastructures, de
voies d’accès ou de transports. Il repère tout ce qui pourrait influer sur les tarifs de l’opération qu’il
envisage de réaliser. Afin d’aborder les négociations sans désavantage, il est important que le
vendeur réalise le même travail. Il est ainsi conseillé de se faire aider par un tiers expérimenté dans
le domaine de l’immobilier. Vous pouvez consulter notre article qui parle des avantages de se faire accompagner.
La mise en concurrence
À partir du moment où la valeur du bien est définie, l’étape de prospection et de mise en
concurrence des promoteurs peut démarrer, l’objectif étant évidemment d’atteindre le plus haut prix
possible. La sélection des candidats doit être stricte et s’appuyer sur les critères que l’on juge
importants, tels l’assise financière, la localisation, la politique d’entreprise, ou encore l’éthique.
Toutes les décisions que l’on prend peuvent influer sur le tarif du terrain. Il est recommandé de se
faire aider afin de garder la maîtrise de la négociation et ne pas tomber dans les pièges qui se vont
se présenter.