© Photo de plan de maison, photographe Tima Miroshnichenko, Pexels.
Alors que vous envisagez de faire construire un logement sur un terrain qui vous appartient déjà ou que vous envisagez d’acheter dans le futur, il convient de prendre en considération le fait que la superficie de votre terrain va avoir un impact majeur sur l’occupation au sol du futur bâtiment. En effet, même si le coefficient d’occupation des sols n’existe plus à l’heure actuelle, il est toujours nécessaire de faire en sorte que certaines règles soient respectées, notamment en ce qui concerne la distance séparant un bâtiment d’un autre qui serait situé sur un terrain voisin. Si vous avez déjà une idée précise du projet immobilier que vous souhaitez mettre en place, il sera indispensable de chercher le terrain adéquat. Dans le cas où la situation serait inversée et où vous disposez déjà d’un terrain, il sera important de réaliser des plans conformément aux différentes réglementations que l’on peut trouver au sein des documents liés à l’organisation du territoire.
En effet, depuis plusieurs décennies maintenant, l’organisation du territoire est strictement réglementée en France. L’objectif principal et initial était de limiter l’urbanisation sauvage sur le territoire français, aujourd’hui, bien que les problématiques soient différentes, l’objectif reste le même. Il est en effet nécessaire de préserver les zones agricoles ainsi que les zones naturelles et forestières afin de préserver à la fois l’économie et le patrimoine naturel français.
En cas de besoin, il peut se révéler intéressant de faire appel à différents professionnels afin qu’ils vous aident à trouver le terrain parfait ou encore à réaliser les plans du futur bâtiment que vous souhaitez construire afin que votre demande de permis de construire ne soit pas refusée par la mairie dont dépend votre terrain. Par ailleurs, le fait de faire appel à des professionnels peut être utile si vous ne parvenez pas à analyser les différentes informations qui peuvent se trouver dans les plans et documents liés à l’urbanisation. Par ailleurs, il arrive encore que certaines communes, de très petite taille, ne soient pas dotées d’un plan local d’urbanisme et doivent se référer au règlement national d’urbanisme et à la carte communale. Dans ce cas, les informations sont beaucoup moins précises et il est plus facile de les contester dans le cas où votre demande de permis de construire serait refusée. Néanmoins, les règles étant élaborées au niveau national pour être appliquées au niveau local, faire appel à une tierce personne pour analyser les informations serait appréciable.
Un projet immobilier qui peut être limité par les documents liés à l’urbanisation du territoire
S’il n’est pas possible de faire construire un bâtiment sur n’importe quel terrain, c’est en grande partie pour préserver à la fois l’économie et le patrimoine naturel du territoire français. De plus, le fait que certains terrains ne soient pas constructibles permet d’éviter que des bâtiments se trouvent à proximité d’usines potentiellement polluantes par exemple. C’est pour cela qu’un certain périmètre de sécurité existe autour de ces fameuses usines. Pour connaître toutes les réglementations en place, il est nécessaire de consulter le plan national d’urbanisme, le règlement national d’urbanisme, ou encore la carte communale. Les différentes données fournies par ces documents devront être complétées avec celles du plan cadastral, qui permet de définir les limites exactes d’un terrain.
La nécessité de protéger les zones naturelles
Si le plan local d’urbanisme a été mis en place, c’est en grande partie pour répondre à des problématiques liées au 21e siècle. Ainsi, des zones naturelles ont été créées afin de préserver au maximum l’environnement et l’écosystème local. De fait, il existe des régions françaises dotées d’un écosystème particulier que l’on retrouve dans peu d’autres régions ou dans d’autres pays. C’est pour cette raison qu’il n’est pas possible de faire construire sur cetera ou encore à proximité de ces derniers.
Des restrictions qui permettent d’éviter la construction de logements insalubres
Depuis plusieurs années, des catastrophes climatiques mettent en avant le fait que certains terrains ont été déclarés constructibles il y a quelques années alors qu’ils étaient situés dans des zones inondables. Par conséquent, de nouvelles études sont parfois menées dans le but de vérifier que les terrains qui sont situés en zone constructible ne sont pas situés à proximité de la mer ou encore de cours d’eau qui pourraient potentiellement entraîner des dégâts des eaux et la perte de vies humaines. Par ailleurs, comme cela est dit plus haut, il faut éviter de faire construire à une certaine distance des usines et autres bâtiments polluants pour limiter les risques pour la santé humaine.
Les documents d’urbanisme mettent également en avant les normes que doivent respecter les nouveaux bâtiments afin de correspondre aux normes nationales européennes en matière de construction immobilière. La protection de l’environnement est mise en avant mais également le fait de pouvoir offrir à des ménages des logements qui seraient salubres et agréables au quotidien. Ainsi, les bâtiments doivent être dotés d’une isolation phonique et thermique de dernière génération et répondre à différents critères. Pour être constructible, un terrain doit être viabilisé, cela signifie qu’un accès à l’eau courante, à l’électricité et aux voies de circulation doivent être disponibles. De cette façon, l’État est sûr que les logements ne seront pas insalubres en raison de l’absence d’eau courante par exemple.
Une distance minimale à respecter entre les bâtiments par respect de la vie privée de chacun
Bien que le coefficient d’occupation des sols n’existe plus, il est toujours nécessaire que votre terrain dispose d’une certaine superficie si vous voulez mettre en place le projet immobilier que vous avez en tête. En effet, il faudra que le nouveau bâtiment soit à une certaine distance des bâtiments déjà présents sur les terrains voisins. Ce sera donc un point à prendre en compte si vous envisagez d’acheter un terrain. Il peut être nécessaire de refaire les plans que vous aviez envisagé pour le bâtiment que vous souhaitez faire construire dans la mesure où ce dernier ne serait pas situé une distance suffisante par rapport aux différents bâtiments voisins.
Le Plan Local d’Urbanisme, le document le plus complet pour comprendre les règles
A l’heure actuelle, la plupart des communes sont dotées d’un plan local d’urbanisme. Ce dernier remplace le plan d’occupation des sols depuis presque 20 ans maintenant. Néanmoins, il reste encore certaines communes qui ne sont toujours pas dotées d’un PLU en raison de leur petite taille. Elles devraient en disposer dans les prochains mois. Le plan local d’urbanisme regroupe différentes sortes d’informations. Une partie de ce document est constitué de plans qui permettent de définir la zone dans laquelle se trouve votre terrain. Ce dernier peut être placé en zone urbaine, à urbaniser, agricole, ou encore forestière et naturelle. Pour que votre terrain soit constructible légalement et dans les faits, il doit être situé en zone urbaine. S’il se trouve dans une zone à urbaniser, il faudra patienter le temps que votre terrain soit viabilisé et placé par la suite en zone urbaine.
En ce qui concerne la partie textuelle du document, on y trouve toutes les règles que doivent respecter les bâtiments qui seront construits prochainement. Il sera indispensable de prendre en considération chacune des données situées dans le PLU afin de faire votre demande de permis de construire. En effet, dans cette dernière, vous devrez inclure des plans du bâtiment que vous envisagez de faire construire. Ce dernier doit impérativement respecter les règles situées au sein du PLU. Autrement, la mairie sera en droit de refuser votre demande de permis de construire et vous devrez alors tout reprendre depuis le départ. Le fait de faire appel à un professionnel peut se révéler très utile puisque celui-ci est habitué à réaliser des demandes de permis de construire et à analyser les données présentes au sein du PLU. Dans tous les cas, vous devrez faire appel à un architecte ainsi qu’à un géomètre expert afin que le premier réalise les plans et que le second balise votre terrain pour que vous preniez conscience de ses limites légales.
L’importance de prendre le temps de réaliser des plans
Avant de vous mettre en quête du terrain idéal ou de réaliser votre demande de permis de construire, il peut être intéressant de réaliser des plans du futur bâtiment que vous souhaitez faire construire. En effet, si vous êtes en quête d’un terrain, le fait de déjà savoir ce que vous souhaitez faire construire sera un atout majeur. Dans le cas où vous disposez déjà d’un terrain, il faudra que les plans soient adaptés à ce dernier.
La nécessité de faire appel à des professionnels
En ce qui concerne les plans destinés à être présents au sein d’une demande de permis de construire, il est nécessaire de faire appel à un professionnel dans la mesure où toutes les données présentes au sein du PLU doivent être analysées et prises en considération pour réaliser les plans. Par ailleurs, différents angles de vue doivent être représentés sur les plans qui seront fournis à la mairie pour votre demande de permis de construire. De plus, il faudra prendre contact avec un géomètre expert qui prendra note des informations présentes au sein du plan cadastral afin de baliser votre terrain. De plus, la lecture du plan cadastral vous apprendra la superficie exacte de votre terrain.
Un projet immobilier qui doit correspondre aux caractéristiques du terrain
Chaque terrain dispose de caractéristiques particulières qu’il convient de prendre en considération au moment de réaliser les plans pour le bâtiment que vous envisagez de faire construire. Ainsi, il pourrait être utile de faire appel à différents professionnels pour vous accompagner dans votre demande de permis de construire, surtout au moment où il sera nécessaire de réaliser les plans. En fonction de la nature du terrain, il faudra par exemple opter pour des fondations plus ou moins profondes. Par ailleurs, si le terrain est situé à proximité d’un paysage naturel d’exception ou encore d’un monument classé au patrimoine historique, il sera nécessaire que le bâtiment se trouve à une certaine distance.
La nécessité d’adapter un projet en fonction du terrain
Il est tout à fait possible que vous ayez déjà un projet en tête, ou même que vous avez réalisé les plans sur papier avant d’acheter un terrain. Néanmoins, il sera parfois nécessaire d’adapter votre projet en fonction des directives placées au sein du plan local d’urbanisme. Vous devez donc être prêt à modifier votre projet immobilier pour que celui-ci soit conforme aux règles locales. Dans le cas où cela ne serait pas possible, il vous faudra alors chercher un nouveau terrain sur lequel vous pourrez faire construire votre logement ou tout autre bâtiment.
Pourquoi est-il intéressant d’acheter un terrain plus grand mais non-constructible ?
Il existe certains cas dans lesquels il peut être intéressant d’acheter un terrain qui ne serait pas constructible. Par exemple, si vous trouvez un terrain doté d’une grande superficie qui serait situé dans une zone à urbaniser, cela signifie que dans quelques mois ou dans quelques années, ce terrain sera placé en zone urbaine. Si un accord est conclu avec la mairie, vous pouvez réaliser la viabilisation du terrain à vos frais et obtenir par la suite que le plan local d’urbanisme soit modifié. Il est également possible de se lancer dans une procédure officielle pour que le PLU soit révisé.
Par ailleurs, sachez que vous pouvez tout à fait faire l’acquisition d’un terrain qui ne sera pas constructible dans le but de le transformer en jardin ou verger par exemple. Si vous possédez déjà un terrain sur lequel vous souhaitez faire construire, vous pouvez acheter un terrain voisin sur lequel vous ne ferez pas construire mais au sein duquel vous développerez un espace naturel rattaché au bâtiment que vous ferez construire. Par ailleurs, certains terrains ne sont pas constructibles dans leur globalité mais situés dans différentes zones, ce qui peut être intéressant pour vous.
En revanche, le fait d’acheter un terrain agricole en ayant espoir qu’il soit prochainement placé dans une zone à urbaniser n’est pas toujours un bon pari dans la mesure où rares sont les terrains agricoles qui seront placés dans une autre zone dans le futur. Il arrive que certains terrains agricoles deviennent constructibles mais cela demeure une exception.