Si vous avez en votre possession un terrain constructible et viable sur lequel vous souhaitez faire construire un bâtiment, vous devez réaliser une demande de permis de construire auprès des autorités compétentes, autrement dit, la mairie. Celle-ci va vous demander de remplir un dossier très complet composé de nombreux documents relatifs à l’état du terrain, aux raccordements en place mais aussi et surtout à votre projet immobilier.
En effet, il sera nécessaire de fournir des schémas détaillés des bâtiments qui se tiendront par la suite sur le terrain. Il existe des restrictions au sein du PLU qu’il convient de respecter, vous devrez peut-être, par exemple, faire en sorte qu’une distance donnée sépare votre maison de celle de votre voisin. Il arrive aussi qu’un certain style architectural soit demandé pour le bâtiment à venir, afin que cela ne dénature pas un quartier entier. Toutes les informations dont vous avez besoin sont présentes au sein du PLU et de nombreux autres documents officiels. Autrement, vous pouvez vous enquérir auprès de la mairie des critères qui doivent être respectés, comme la hauteur maximale du bâtiment.
Une fois que vous aurez votre permis de construire, vous devrez respecter certains délais avant de lancer les travaux, car plusieurs recours peuvent être déposés et votre permis se verra alors potentiellement annulé. Si vous décidez de passer outre les délais et de commencer à faire construire les bâtiments, vous risquez, si un recours est validé, de devoir tout détruire par la suite ou encore de verser des indemnités aux tiers ayant déposé le recours.
1. Qui peut déposer un recours ?
Plusieurs personnes et même instances peuvent déposer un recours contre un permis de construire. Dans un premier temps, il vous faudra afficher le fameux permis à la vue de tous afin que le voisinage, par exemple, en prenne connaissance. Par la suite, il vous faudra potentiellement vous heurter à différents types de recours.
Les voisins, premiers concernés par le recours
Une fois que le voisinage aura pris connaissance du fait que de nouveaux bâtiments vont voir le jour à proximité de leur domicile, ils pourront ou non déposer un recours pour faire annuler le permis de construire. Notez par ailleurs que tout habitant de la commune peut déposer un recours, les voisins ne sont pas les seuls à posséder ce droit.
Les personnes dépositaires du recours devront apporter une argumentation solide auprès de la mairie afin de dénoncer le permis qui a été attribué. Pour cela, des expertises pourront tenir lieu de preuves, mais un examen minutieux du PLU peut également convenir pour monter une argumentation. Notez qu’en premier lieu, c’est le maire qui va trancher et ce moins de deux mois après avoir été notifié du recours gracieux. Si le tiers ayant déposé le recours n’est pas satisfait de la réponse qui lui est apportée, il peut alors déposer un recours contentieux devant le tribunal administratif. Toutefois, il faut alors savoir que les délais ne seront plus les mêmes puisqu’il faut parfois jusqu’à 18 mois pour obtenir une réponse.
Un tiers peut déposer un recours s’il estime que le permis de construire a été attribué alors qu’il ne répondait pas aux critères du PLU ou encore s’il juge que la présence d’un nouveau bâtiment près du sien va entraîner une diminution de la valeur de ce dernier.
Le préfet, un opposant potentiel
Il est plutôt rare que le préfet dépose un recours contre un permis de construire, toutefois, lorsque cela se produit, on observe régulièrement la présence d’irrégularités au sein du dossier relatif à la demande du permis de construire. Le préfet connaît en effet particulièrement bien les critères d’attribution d’un permis, ce qui lui donne la possibilité de déposer un recours sur des faits précis et bien souvent avérés. Si le recours est rejeté par le maire, le préfet peut, tout comme le tiers, porter l’affaire devant le tribunal administratif. Ce dernier pourra alors soit annuler le recours, soit au contraire l’avérer et par conséquent, deux options seront possibles. Dans le premier cas, une simple modification du permis de construire sera demandée, il sera alors simplement suspendu le temps que tout soit validé. En revanche, le tribunal administratif peut aussi annuler définitivement le permis, une nouvelle demande devra alors être réalisée auprès de la mairie.
Une mairie qui peut remettre en question sa propre décision
Cela vous surprendra peut-être, mais il arrive que la mairie ayant accordé le permis de construire revienne sur sa décision après avoir découvert par exemple une irrégularité au sein du dossier. Le permis de construire est alors avéré illégal, c’est à dire qu’il ne correspond pas aux règles du PLU et du code de l’urbanisme.
2. Quels sont les différents délais pour déposer un recours ?
Les délais pour déposer un recours ne sont pas les mêmes pour tous.
Un recours déposé par un tiers
Les tiers qui souhaitent déposer un recours doivent le faire dans les deux mois qui suivent le début de l’affichage du permis de construire. En effet, il ne faut pas oublier que le propriétaire du terrain se doit d’afficher le permis de construire à la vue de tous et ce de façon continue durant deux mois. Des huissiers peuvent passer de façon régulière afin de vérifier que cette action est correctement réalisée.
En tant que tiers, vous devez pouvoir justifier du fait que vous êtes propriétaire d’un bien sur le sol de la commune, n’oubliez donc pas de joindre un document stipulant ce fait à votre recours.
Un recours déposé par l’administration
Tout comme les tiers, le préfet pourra déposer un recours dans les deux mois qui suivent l’attribution du permis de construire. C’est le service administratif de la commune qui doit faire parvenir le dossier au préfet, le terme du délai peut donc être différent de celui dont dépendent les tiers pour déposer un recours.
Un délai plus important pour la mairie
Le maire aura trois mois à compter de l’attribution du permis de construire pour dénoncer une fraude dans le dossier remis par le demandeur de permis. Une fois ce délai dépassé, il ne pourra plus juger le permis comme étant illégal.
3. Les risques liés à de trop nombreux recours
Il est important de noter le fait que tant qu’un recours n’est pas débouté, il est compliqué de lancer les travaux de construction. En effet, seul un permis de construire purgé, c’est à dire dépourvu de tous recours, peut vous garantir que la construction est entièrement légale et ne risque pas d’être détruite par la suite.
Des délais à rallonge qui compromettent la vente
Si vous envisagez d’acheter un terrain et que pour cela, vous avez besoin d’un permis de construire purgé vous garantissant que vous pourrez démarrer les travaux rapidement, mieux vaut signer un compromis de vente qui tient compte des potentiels délais liés aux recours. Toutefois, notez que si le tiers par exemple transmet son recours au tribunal administratif, la procédure sera alors très longue et fastidieuse. Pour éviter que la vente soit annulée, il vaut mieux prendre toutes vos précautions en établissant des clauses suspensives en votre faveur au sein de la promesse de vente.
Un coût financier non négligeable
En fonction du projet immobilier qui verra le jour par la suite, il se peut que vous ayez déjà engagé une entreprise pour réaliser les travaux, le moindre retard pourra s’avérer critique pour vous et cette dernière. Par ailleurs, si vous projetez de louer ou vendre par la suite plusieurs appartements présents dans le logement que vous venez de faire construire, cela va encore une fois s’avérer être une situation complexe car vous ne pourrez pas vous projeter et commencer à prospecter.
Un recours fondé qui annule le permis de construire
Si un recours ayant été déposé dans les temps est avéré par le maire ou un juge du tribunal administratif, vous ne pourrez pas lancer ou continuer les travaux. Si malgré le fait qu’un recours ait été déposé devant le tribunal, vous avez tout de même fait construire un bâtiment, il se peut soit que vous deviez le détruire, soit que vous deviez verser une compensation financière au porteur du recours. Notez que malheureusement, il arrive parfois que des personnes malintentionnées déposent des recours dans le seul but d’obtenir une compensation, dans ce cas, vous devrez être certain d’avoir avec vous un dossier irréprochable.
4. Comment limiter les recours potentiels ?
Pour éviter que qui que ce soit ne dépose un recours contre vous, ou encore que ce dernier aboutisse et ait des conséquences plus que négatives pour vous, le mieux que vous puissiez faire est d’obtenir un permis irréprochable. De plus, le fait de communiquer avec les voisins va vous permettre de limiter également les recours de leur part, puisqu’ils seront informés rapidement des travaux qui seront entrepris par la suite.
Un permis de construire en bonne et due forme
Pour éviter qu’un recours ne soit déposé par le maire ou par le préfet, il faut que votre permis de construire respecte absolument toutes les règles dictées par le PLU comme par le code de l’urbanisme. En effet, le maire et le préfet vont être les plus qualifiés pour relever une incohérence dans le dossier, bien qu’un tiers puisse parfaitement déposer un recours en ce sens également.
Notez bien que pour qu’un permis de construire soit purgé rapidement, il faut que les recours possibles soient minimes voire inexistants. Assurez-vous donc de vous entourer des bons professionnels au moment de réaliser la demande de permis de construire. Les plans devront répondre aux limites fixées par le PLU et être assez précis pour qu’aucun doute ne subsiste quant à la réalisation finale du bâtiment.
Il est peut-être superflu de vous le rappeler, mais sachez toutefois que la corruption est un motif qui peut être retenu pour un dépôt de recours, s’il est avéré que vous avez corrompu le maire ou des membres du conseil municipal, les conséquences peuvent être importantes.
Par ailleurs, sachez qu’en cas de fraude au sein de votre dossier de demande de permis de construire, vous pourrez également voir votre permis vous être enlevé. Par fraude, on sous-entend le fait qu’un élément ait été occulté ou modifié afin que le dossier soit accepté par la mairie.
Faire une nouvelle demande de permis de construire demande du temps et cela peut mettre en péril tout un projet immobilier. Si vous avez déjà commencé les travaux, il se peut que vous soyez obligé de faire des modifications sur les bâtiments déjà construits par exemple afin qu’ils correspondent au nouveau permis de construire, dans le cas où vous réussiriez à l’obtenir bien sûr.
Un dialogue ouvert avec le voisinage
Pour éviter que les tiers ne déposent des recours contre votre permis de construire, il peut se révéler utile de ne pas les prendre au dépourvu le jour où vous afficherez votre document officiel. En effet, il est intelligent de dialoguer avec vos voisins au préalable afin de les prévenir du fait que vous allez faire construire une maison ou encore un immeuble près de chez eux. De cette façon, ils pourront vous faire part de leurs doutes avant même que vous ne déposiez votre demande de permis de construire et cela vous donnera potentiellement l’occasion de réaliser des modifications sur les plans par exemple. En effet, certains détails vous échappent peut-être concernant des parties du bâtiment qui pourraient gêner vos plus proches voisins, comme une fenêtre donnant directement sur leur jardin par exemple. Certaines petites modifications peuvent vous éviter bien des ennuis !
Au final, retenez qu’un permis de construire purgé représente votre meilleur atout dans votre projet de construction. Par purgé, on sous-entend que tous les recours ont été déboutés et que les délais pour en déposer de nouveaux sont dépassés. Une fois le permis de construire purgé, vous pouvez entreprendre des travaux sans soucis, dans la mesure où ils respectent le permis naturellement. Si aucun recours n’est déposé, votre permis sera purgé en trois mois environ, en revanche, dans le cas contraire, il vous faudra attendre jusqu’à 18 mois avant que votre dossier ne soit traité au sein du tribunal administratif.
A retenir :
Un permis de construire purgé représente votre meilleur atout dans votre projet de construction. Par purgé, on sous-entend que tous les recours ont été déboutés et que les délais pour en déposer de nouveaux sont dépassés. Une fois le permis de construire purgé, vous pouvez entreprendre des travaux sans soucis, dans la mesure où ils respectent le permis naturellement. Si aucun recours n’est déposé, votre permis sera purgé en trois mois environ, en revanche, dans le cas contraire, il vous faudra attendre jusqu’à 18 mois avant que votre dossier ne soit traité au sein du tribunal administratif.