Alors que vous envisagez d’investir dans un terrain, vous vous demandez si ce dernier est constructible ou non. En effet, si vous souhaitez faire construire une maison par exemple, il faudra impérativement que le terrain soit constructible, autrement, vous ne pourrez pas obtenir de permis de construire.
Afin de définir si le terrain que vous projetez d’acheter peut répondre à vos attentes, vous allez devoir entamer différentes démarches afin de vous assurer qu’il respecte bien les normes en vigueur. Des documents administratifs devront être lus et analysés mais il faudra peut-être également faire intervenir des professionnels afin qu’ils apportent de nouvelles informations quant à la constructibilité du bien. Notez qu’en plus de cela, il existe des normes concernant les nouveaux bâtiments, dans certaines communes. Il faudra donc prendre le temps de vous renseigner auprès de la mairie avant de signer le compromis de vente car cela peut grandement contrecarrer vos plans.
Les documents qui sont des références en matière de constructibilité
Vous trouverez, dans votre mairie ou sur Internet, plusieurs documents pouvant vous donner de nombreuses indications quant à la constructibilité du terrain que vous possédez ou que vous projetez d’acheter. Notez que certains documents ont évolué avec le temps, le PLU ayant remplacé le POS par exemple. Dans les plus petites communes, vous aurez peut-être la possibilité de consulter des cartes communales, mais cela s’avérera certainement insuffisant pour déterminer la constructibilité du bien, mieux vaut vous en remettre à des documents plus actuels et complets.
1. Le PLU, la façon la plus simple de savoir si un terrain est en zone constructible
Le PLU, ou Plan Local d’Urbanisme, est un document qui va vous permettre de vérifier dans quelle zone se trouve le terrain. En effet, chaque commune est divisée en zones, certaines étant constructibles, d’autres protégées, etc. On distingue principalement quatre types de zones, bien qu’il existe d’autres découpages au sein de chaque grande zone.
Les terrains qui se trouvent en zone U sont pour la plupart constructibles car ils se trouvent dans les zones dites urbaines. Cela signifie qu’ils sont viables du fait de la présence des différents types de raccordements, que ce soit à l’électricité, aux voies de circulation, etc.
Les terrains situés en zone AU (À Urbaniser)
En ce qui concerne les terrains situés en zone AU, ils sont potentiellement constructibles mais pas dans l’immédiat. Certains raccordements doivent encore être réalisés afin qu’ils soient viables, cela peut demander plusieurs mois comme plusieurs années, tout dépend des objectifs de la mairie. Notez que vous pouvez tout à fait demander une modification du PLU si vous vous engagez par exemple à effectuer vous-même les travaux permettant de rendre le terrain constructible. Toutefois, le dossier à remplir est assez complexe et viabiliser un terrain peut vous coûter très cher.
Il est important de noter que les terrains situés dans une zone à urbaniser sont répartis dans deux autres zones : les zones AU1 et les zones AU2. Ceux situés dans la première zone seront les premiers à être constructibles et viables car la plupart des raccordements ont déjà été réalisés ou les travaux qui doivent être accomplis ne sont pas nombreux. Ces terrains se trouvent souvent près des zones urbaines. En revanche, on trouve dans les zones AU2 des terrains plus éloignés des zones urbaines et où les travaux liés aux différents raccordements seront plus importants, demanderont plus de temps et plus de moyens financiers. Dans ce cas, il n’est pas rare que cela prenne plusieurs années avant qu’un terrain ne soit constructible légalement et dans les faits.
Les terrains situés en zone A (Agricole)
Certains terrains se trouvent dans une zone A (Agricole), cela signifie qu’il y a peu de chances que vous puissiez un jour y construire un bâtiment qui ne soit pas de type agricole. Vous pouvez toujours espérer qu’une modification du PLU soit réalisée dans les années à venir, mais cela peut prendre beaucoup de temps ou tout simplement ne jamais se produire. Encore une fois, il vaut mieux demander à la mairie quels sont ses projets à ce sujet.
Les terrains situés en zone N (naturelle et forestière)
Enfin, notez que le terrain peut tout à fait être placé dans une zone N (naturelle et forestière), dans ce cas là, votre terrain devrait demeurer non-constructible. Les zones naturelles et forestières sont protégées par l’État, vous ne pourrez donc pas faire construire une maison ou tout autre bâtiment sur un terrain qui se trouve dans une telle zone.
2. Le certificat d’urbanisme, un document délivré par la mairie
Si vous doutez de la viabilité du terrain sur lequel vous envisagez de faire construire un bâtiment, le mieux que vous puissiez faire est de réaliser une demande de certificat d’urbanisme. La mairie va disposer d’un délai allant d’un à deux mois, en fonction de la nature du certificat, pour vous répondre.
Il existe deux certificats, le second reprenant le premier en y ajoutant des données. Dans le premier cas, avec le certificat d’urbanisme d’information, vous recevrez un document où seront retranscrites différentes règles en matière d’urbanisation, les taxes liées au terrain, les limites du droit de propriété, etc.
Le second reprendra tous ces points et va s’avérer encore plus complet et plus utile. En effet, la liste des raccordements existants et à prévoir dans le futur sera présente sur le certificat d’urbanisme opérationnel. De plus, vous serez informé de la constructibilité réelle du terrain ainsi que des projets prévus dans les alentours du bien, comme de nouvelles voies de circulation par exemple.
Chaque certificat va être valable durant 18 mois, ce qui vous laisse le temps d’acheter le terrain et de réaliser une demande de permis de construire par exemple.
3. Le cadastre, une manière différente de s’assurer de la constructibilité d’un terrain
Le cadastre est un document très pratique qui va vous permettre de vérifier les limites précises de votre terrain. En effet, avec les années, il arrive que les barrières réelles ne correspondent plus aux limites officielles du terrain, le cadastre peut donc vous aider à y voir plus clair. De plus, cela vous permettra de déterminer si le terrain se trouve dans une ou plusieurs zones par rapport au PLU. S’il se trouve dans différentes zones, il se peut que vous puissiez obtenir un permis de construire, tout dépend des limites fixées par le PLU, comme nous le verrons par la suite.
Un terrain constructible n’est pas forcément viable
Cela peut vous paraître étonnant, mais ce n’est pas parce que le terrain se trouve en zone constructible que vous allez pouvoir faire construire une maison, un immeuble ou autre dessus. Dans le cas où le terrain se trouve au cœur d’une zone urbaine, il y a peu de chances pour qu’il ne soit pas viable, en revanche, s’il est situé en zone à urbaniser, surtout en limite de celle-ci, il est possible que certains ajustements doivent être réalisés.
Un terrain peut parfaitement être légalement constructible, c’est à dire constructible sur les plans, mais ne pas l’être dans les faits. Certains raccordements peuvent encore manquer par exemple, comme l’accès à l’eau courante, à l’électricité ou aux voies de circulation. Notez que si ces raccordements sont nécessaires, c’est parce que pour faire construire une maison par exemple, vous devrez très certainement faire appel à une entreprise, qui doit pouvoir profiter de toutes ces commodités.
Un long chemin vers la viabilité
En théorie, c’est la mairie qui se chargera de réaliser les raccordements permettant à un terrain de passer de la zone AU à la zone U. Toutefois, cela prend du temps et coûte très cher, c’est pourquoi vous devez vous enquérir des projets de la municipalité à ce sujet avant de vous engager auprès du vendeur du terrain. De longues démarches peuvent être entreprises afin de convaincre la mairie de rendre le terrain viable, mais cela demande de grandes connaissances en la matière et un investissement important de temps et d’énergie. Vous pouvez passer par un professionnel qui se chargera pour vous de monter un dossier convainquant, mais vous n’êtes pas sûr d’obtenir gain de cause.
Dans le meilleur des cas, la mairie aura prévu de viabiliser le terrain dans les mois ou les années qui suivent, vous pourrez donc entreprendre les démarches pour acheter le bien plus sereinement. En revanche, il se peut aussi que la position géographique du terrain rende les travaux de viabilisation plus longs ou compliqués et donc, qu’ils ne soient pas une priorité pour la mairie. Dans ce cas, une dernière possibilité s’offre à vous.
Des travaux qui peuvent être réalisés par le propriétaire
En fonction de l’étendue des travaux qu’il convient de réaliser, vous pouvez tout à fait les diriger vous-même, ou tout du moins embaucher quelqu’un qui les dirigera pour vous. Il n’est pas rare qu’un propriétaire entreprenne des travaux de viabilisation sur un terrain, soit pour lui donner de la valeur avant une vente, soit pour pouvoir faire construire dessus par la suite. C’est à vous de voir ce qui vous convient le mieux, en fonction de votre budget et de vos délais.
Bon à savoir :
Notez bien qu’avant de vous engager dans de tels travaux, il convient de réaliser des études afin de vérifier que le terrain pourra bien devenir constructible dans les faits par la suite. Certains critères peuvent en effet empêcher un terrain de devenir constructible, notamment en raison de son inclinaison ou encore de la géologie du sol voire même des risques liés à son emplacement géographique.
Un terrain non constructible peut-il le devenir dans le futur ?
En fonction de certaines données, il est possible qu’un terrain situé en zone non constructible à l’heure actuelle, c’est à dire en zone agricole ou en zone naturelle, change de zone dans le futur. Il est très rare voire improbable qu’un terrain classé en zone naturelle et forestière change de statut, en en revanche, cela est tout à fait envisageable dans le cas d’un terrain en zone agricole, en fonction du bail d’exploitation notamment et des directives nationales.
La modification du PLU
Il arrive que la municipalité révise le Plan Local d’Urbanisme, en raison par exemple de nouvelles directives en la matière. Si les zones naturelles et agricoles sont en théorie protégées, il se peut qu’elles ne le soient plus en raison d’accords politiques par exemple. Lors des changements de dirigeants politiques, il n’est pas rare de voir naître de nouvelles directives en ce qui concerne l’aménagement du territoire.
Vous pouvez de votre côté demander une révision du PLU auprès de la mairie, non pas si le terrain est en zone protégée mais s’il est en zone à urbaniser. Dans ce cas, il n’est pas constructible dans l’immédiat mais peut le devenir dans le futur. Vous pouvez tenter de faire accélérer les modifications du PLU en votre faveur en montant un dossier complet et complexe qui sera étudié par la suite par la municipalité. Les connaissances demandées pour remplir ce dossier étant nombreuses, il vaudra mieux faire appel à un professionnel pour qu’il vous épaule.
Des critères qui rendent certains terrains définitivement non-constructibles
De nombreuses données sont prises en compte par les autorités compétentes chargées de décider si un terrain est constructible ou non. Si certaines décisions peuvent être discutées grâce à une bonne argumentation, d’autres sont définitives, le fait de construire sur un terrain précis représentant un danger ou étant considéré comme pouvant nuire au patrimoine local par exemple.
Le fait de se trouver en zone inondable ou encore à proximité de falaises d’où peuvent s’effondrer des rochers à tout moment représente un danger. Les terrains qui se trouvent à proximité de la mer, d’une rivière, d’un fleuve ou encore dans une zone considérée comme étant inondable car inclinée vont être non-constructible. De manière générale, les risques naturels majeurs sont notifiés dans le PLU et entraînent une impossibilité de construire quoi que ce soit dans certaines zones bien précises.
Par ailleurs, il arrive que certaines municipalités décrètent que certaines zones sont non-constructibles en raison de la présence de monuments importants ou encore de paysages spectaculaires qui seraient détériorés par la présence de bâtiments. Parfois, des permis de construire sont délivrés dans des zones constructibles si et seulement si le bâtiment qui sera construit respecte les règles architecturales du quartier par exemple. Toutes ces données sont notifiées au sein du PLU, vous pouvez donc en prendre connaissance librement.