Cela peut paraître étrange au premier abord, mais l’urbanisation d’un territoire est une question avant tout politique. En effet, si l’on y regarde de plus près, on se rend compte que les problématiques soulevées par la construction de nouveaux bâtiments sont clairement orientées politiquement. Entre autres, l’urbanisation va avoir un impact sur l’environnement, les espaces verts, le cloisonnement ou au contraire la mixité sociale, mais elle va aussi jouer un rôle dans la préservation des territoires agricoles. En plus de cela, l’urbanisation a un rôle économique très important, puisque le secteur du bâtiment en dépend directement. Si une politique de restriction de l’urbanisation est mise en place on peut par exemple s’attendre à ce que de nombreuses entreprises de ce secteur fassent faillite.
Si l’on observe l’urbanisation en France depuis la fin de la Seconde Guerre mondiale, on distingue clairement des périodes symbolisées par des alternances politiques. De plus, il faut bien noter que l’urbanisation va être influencée par la société en tant que telle, par la croissance démographique et par l’évolution des modes de vie notamment. Pour que toutes les problématiques trouvent des réponses aisément aux yeux des propriétaires et de ceux qui désirent faire construire, qu’ils soient particuliers ou professionnels, des documents ont été instaurés. Ce fut au départ du POS, remplacé au début des années 2000 par le PLU et le PLUi, tout cela au niveau local. Pour que le pays tout entier évolue sur de mêmes bases, le Règlement National d’Urbanisme (RNU) fut mis en place, ce document pouvant prendre la place des autres dans le cas où ils ne seraient pas présents au sein de la commune.
Comment se caractérise le RNU ?
Techniquement, le RNU est un document qui va donner les grandes lignes et règles à suivre en matière d’urbanisation au niveau national. Son but est d’éviter l’urbanisation à outrance comme cela aurait pu être le cas dans les années 60, lorsque la population a eu besoin de logements en grandes quantités. Le but principal du RNU est d’éviter que des bâtiments ne prennent place dans des zones dangereuses et que les normes de sécurité et d’hygiène soient respectées au mieux, créant ainsi une urbanisation intelligente.
Ce document va pouvoir être utilisé sur tout le territoire français, comme le laisse entendre son nom. Pourtant, au contraire d’autres documents nationaux, il ne va pas avoir une importance supérieure à celle du PLU ou même du POS. En effet, il va être étudié par les propriétaires qui souhaitent faire construire à partir du moment où la commune ne s’est pas dotée du POS ou du PLU. Ce sont souvent de petites communes qui utilisent encore à l’heure actuelle le RNU, n’ayant pas l’utilité d’un document personnalisé tel que le PLU en raison de leur petite superficie.
Un document officiel valable sur tout le territoire national
Il est important de noter tout de même que le RNU va avoir un rôle à jouer au niveau local, puisque le PLU doit directement respecter les règles mises en place au sein du RNU. De plus, si un permis de construire fait l’objet de recours, on peut parfaitement utiliser le RNU, dans certaines circonstances, pour appuyer ses objections. En effet, ce document peut être utilisé dans le cas où un permis de construire est délivré par la mairie sans respecter certaines normes qui y sont inscrites.
Plus précisément, c’est dans le cadre de la préservation des monuments nationaux et historiques que le RNU va être mis en avant. En effet, c’est le document qui doit être pris en compte par les autorités locales, qui doivent s’y référer avant d’autoriser la construction de bâtiments près de certains lieux chargés d’histoire et faisant parti du patrimoine officiel. Si les riverains se rendent compte que la mairie a autorisé la construction, par exemple, d’un immeuble à proximité directe d’un monument historique, ils peuvent déposer un recours devant le tribunal en basant leur argumentation sur le RNU. La mairie elle-même peut invoquer le RNU pour refuser de délivrer un permis de construire si jamais le dossier qui lui est présenté est basé sur le PLU ou encore la carte communale.
Par ailleurs, le RNU va poser les limites des constructions dans les zones classées dangereuses en raison de sites naturels tels que des falaises ou encore à causes des risques naturels comme les inondations. C’est une notion de sécurité qui est alors placée en avant et bien souvent reprise par le PLU.
Enfin, il arrive que des mairies, par intérêt politique, autorisent des constructions sur des zones naturelles classées, en faisant fi de la préservation de l’environnement. Grâce au RNU, le Conseil d’État est en mesure de faire invalider un permis de construire à partir du moment où le projet dénaturerait l’environnement dans lequel il prendrait place.
Un document primordial dans certaines communes
Comme nous l’avons déjà vu, il arrive que des communes n’aient pas de PLU ni même de POS, et se servent de la carte communale comme document de référence. Cela demeure rare, la plupart des localités disposant au moins du POS la plupart du temps. C’est grâce à ces documents qu’un propriétaire peut normalement connaître la zone dans laquelle se trouve son terrain, constructible, à urbaniser ou encore naturelle. Si ni le PLU ni le POS ne sont disponibles, il peut parfaitement se référer au RNU qui sera un peu plus complet que la carte communale. Toutefois, on notera une nécessité de consulter la mairie pour plus de précisions car certaines nuances ne sont pas indiquées sur le RNU.
Les règles qui doivent être respectées pour une obtention de permis de construire sont également présentes sur le RNU. Elles vont venir encadrer chaque permis de construire et serviront de repères pour la création d’un dossier de demande du permis. Toutefois, les conditions présentes sur ce document restent globales, et concernent bien souvent la viabilité du terrain et en aucun cas les spécificités locales, qui sont elles définies par la mairie.
Important
Le RNU va sembler moins souple que le PLU, et ce pour la simple et bonne raison qu’il est édité à un niveau national et non local. Cela signifie que les distances à respecter entre les bâtiments lors de la construction, la présence des voies accès ou encore l’aspect des constructions seront très stricts et pas toujours adaptés aux spécificités locales. Il ne prend par exemple par en compte la préservation de certaines richesses naturelles ou encore le style architectural propre à un quartier. Il est par conséquent indispensable de se renseigner auprès de l’administration compétente pour connaître tous les détails qui vont être examinés au sein d’un dossier de demande de permis de construire.
Le RNU, un document indispensable pour éviter l’urbanisation sauvage
Après la Seconde Guerre mondiale, la population s’est accrue et l’économie est restée florissante durant plusieurs décennies nommées les Trente Glorieuses. À cette époque, de nombreuses usines ont vu le jour et des logements ont été construits pour accueillir les adultes de la génération Baby-Boom. Les entreprises comme les particuliers étaient à la recherche de terres sur lesquelles s’implanter, et les zones agricoles regroupaient alors des terrains qui leur semblaient parfait pour cela. Fort heureusement, l’État a dès lors commencé à encadrer les constructions pour préserver le potentiel économique de ces fameuses zones essentielles au bon développement du pays.
Le RNU possède les mêmes attributions que le POS de l’époque et permet d’encadrer au maximum les nouvelles constructions. Cela permet également de canaliser le dynamisme de certaines villes et d’augmenter la mixité sociale, les populations défavorisées ayant fortement tendance à se retrouver dans les banlieues éloignées ou en zone rurale si l’urbanisation n’est pas effectuée selon des règles précises.
Une urbanisation parfois complexe à comprendre
Le problème majeur du RNU est qu’il a tendance à passer après le PLU, qui n’indique pas toujours les mêmes informations. En effet, le RNU a tendance à limiter l’urbanisation dans certaines zones, tandis que le PLU va se baser sur des critères parfois autres pour définir si une zone est constructible ou non. Les Parties Actuellement Urbanisées (PAU) demeurent des zones floues puisque leur lecture s’effectue au niveau national.
Heureusement, les autorités locales vont apporter des informations complémentaires en jugeant au cas par cas les PAU. Un contrôle judiciaire est réalisé sur ces parties afin que les localités ne réalisent des interprétations trop orientées politiquement. En agissant ainsi, l’État tente de rendre le RNU plus accessible localement avec une lecture plus adaptée à chaque commune.
Quand le RNU peut être contourné
Il arrive que les autorités locales puissent autoriser des constructions en dehors des PAU, pour des raisons d’utilité publique notamment. De plus, si des bâtiments se trouvent déjà sur un terrain qui n’est pas en zone constructible, une dérogation peut être attribuée, permettant au propriétaire de procéder à une extension de son bien.
Quelles sont les documents alternatifs au RNU ?
Au niveau local, le RNU va être utilisé comme réglementation de secours dans le cas où aucun autre document n’est disponible en mairie. Cela permet aux communes de lutter contre l’urbanisation sauvage et de protéger les zones naturelles et patrimoniales importantes et classées au niveau national. La préservation des paysages sublimes et réputés est également prise en compte lors de la réalisation du RNU qui se doit de correspondre aux attentes minimales des localités. Toutefois, il reste à la charge des communes de prendre la décision d’attribuer ou non un permis de construire, au regard de certains détails qui ne seraient pas présents dans le RNU.
Il est important de noter que le RNU ne va pas servir directement la commune, il ne permet que de limiter les dégâts parfois causés par l’urbanisation non contrôlée. Si une commune désire encadrer plus spécifiquement les constructions sur son territoire, dans une politique de préservation de l’environnement par exemple, elle devra se doter d’un PLU, plus adapté à des règles locales et spécifiques. Un document réalisé localement offre un contrôle plus important.
Lorsqu’un particulier souhaite faire construire un bâtiment, quel qu’il soit, il va d’abord chercher à consulter le PLU, le PLUi, le POS ou encore la carte communale. Le RNU ne va lui servir qu’en dernier recours. Le mieux est, dans ce cas là, de faire appel à une aide extérieure afin d’obtenir les informations manquantes. L’équipe de Promoteurs.immo peut vous seconder dans toutes vos démarches et vous apporter des éclaircissements sur des données parfois floues. De plus, les experts qui travailleront avec vous pourront également vous aider à vendre votre terrain dans les meilleures conditions auprès d’un promoteur immobilier.