Afin de symboliser la conclusion d’un accord entre le promoteur et le particulier, un document officiel doit être signé par les deux parties. Cela va non seulement permettre au promoteur de lancer les démarches administratives mais aussi de fixer le prix de façon officielle. En mettant sur papier les termes de votre accord, vous prenez des mesures de sécurité, mais le promoteur aussi, c’est bien pour cela que vous ne signez pas une promesse de vente traditionnelle mais unilatérale, ce sur quoi nous reviendrons par la suite.
Au sein de la promesse unilatérale de vente vont être abordés différents points que vous devez prendre le temps de relire et de négocier si besoin. En particulier, les clauses suspensives doivent attirer votre attention, auquel cas, vous pourriez bien être lésé par l’accord que vous vous apprêtez à signer. Les termes employés peuvent se révéler complexes, c’est pourquoi vous êtes parfaitement en droit de demander des conseils à des professionnels de l’immobilier qui sont neutres par rapport à la transaction à venir. Un notaire sera par exemple tout à fait qualifié pour relire votre future promesse unilatérale de vente.
Il existe également des cabinets d’experts dont la spécialité est d’encadrer les transactions immobilières entre promoteurs et particuliers. Pensez d’ailleurs que la meilleure manière de vous lier à un promoteur de confiance est de passer par une de ces agences. Les professionnels qui y travaillent œuvrent avant tout pour votre bien-être et feront en sorte de vous présenter exclusivement des promoteurs qui sont qualifiés, proches de chez vous et ouverts à la négociation.
En quoi consiste une promesse unilatérale de vente ?
Pour que vous puissiez mieux distinguer les différences entre cette promesse de vente particulière et la promesse de vente qui va unir deux particuliers, rappelons rapidement ce en quoi consiste cette dernière, aussi nommée promesse synallagmatique de vente. Dans le cas où un particulier veut acheter le bien immobilier d’un autre particulier, une promesse fort simple va les unir : l’acheteur potentiel s’engage à acheter le bien à un prix donné dans un certain délai, tandis que le vendeur s’engage à céder son bien au prix indiqué sur la promesse de vente et à personne d’autre. Cela évite, naturellement, que le vendeur trouve un meilleur acheteur et ne rompe l’accord, mais il en va de même si l’on observe la situation du côté de l’acheteur.
Cela étant dit, intéressons-nous maintenant au sujet de notre article, la promesse unilatérale de vente. Ce document va être rédigé par le promoteur immobilier, et va grandement l’avantager dans tous les cas, même si vous négociez ardemment les conditions suspensives. En effet, le promoteur, même si rien d’officiel ni d’officieux ne l’empêche d’acheter le bien, n’est pas obligé pour autant d’en faire l’acquisition à la fin du délai donné initialement. Au contraire, vous, en tant que propriétaire, serez bloqué dans la vente jusqu’à ce que le promoteur achète votre bien ou se retire de la transaction. Même si un autre acheteur se présente, vous ne pourrez conclure d’accord avec lui.
Il est logique, à vrai dire, que le promoteur n’utilise pas la promesse de vente synallagmatique, puisque dans ce cas, il serait dans l’obligation d’acheter votre bien dans tous les cas, ce qui peut s’avérer être un problème pour lui par la suite. Sur dix promesses de vente signées entre des promoteurs et des particuliers, on en compte seulement une, en moyenne, qui soit synallagmatique.
Cela ne signifie pas pour autant que vous allez être lésé par ce contrat. Certes, vous risquez de vous trouver en position d’infériorité, mais si vous vous y prenez bien, que vous négociez raisonnablement et que les délais qui sont appliqués aux différentes clauses suspensives sont raisonnables, vous pouvez sortir gagnant de la transaction.
Bon à savoir :
Surtout, pensez à faire valider l’indemnisation pour immobilisation du bien, cela vous permettra d’être rémunéré un minimum si la vente devait ne pas avoir lieu.
En quoi les deux promesses se ressemblent-elles ?
Vous l’aurez compris, la différence majeure réside dans le fait que la promesse de vente ne va pas obliger le promoteur à vous acheter votre bien quand un particulier le devrait. Toutefois, savez-vous en vertu de quoi le particulier est supposé acquérir le bien ? Des clauses suspensives bien sûr ! Nous ne l’avons pas évoqué auparavant c’est vrai, mais on trouve ces clauses dans les deux types de promesses de vente. Toutefois, si un promoteur peut se désengager même lorsque les conditions suspensives sont levées, ce n’est pas le cas du particulier.
Pour faire simple, retenez que si les clauses sont levées, le particulier est obligé d’acheter le bien, tandis que le promoteur peut se désister. En revanche, si ne serait-ce qu’une clause reste valable sur le contrat, le promoteur comme le particulier peuvent se retirer sans avoir à vous rémunérer, à moins que vous ayez ajouté une clause suspensive en ce sens dans le contrat. Malheureusement, il est rare que ce soit le cas, l’indemnité pour immobilisation de bien étant souvent réservée aux cas où l’acheteur ne souhaite pas acheter alors que les clauses sont levées.
À ce stade de l’article, vous pensez peut-être qu’il demeure plus intéressant de vendre à un particulier au vu de la promesse de vente avantageuse qui vous liera à lui. C’est sans compter sur les arguments financiers du promoteur et la difficulté de trouver des acheteurs durant certaines saisons !
La promesse de vente synallagmatique, un contrat dangereux pour un promoteur
Si vous étiez à la place du promoteur, vous refuseriez également de signer ce type de promesse de vente, pour des raisons tout à fait recevables. En effet, à partir du moment où la promesse de vente va être signée, le promoteur va s’engager dans des démarches administratives nombreuses et complexes. La finalité de ces démarches est d’obtenir un financement de la part du conseil de l’entreprise du promoteur ou d’une banque, mais aussi le fameux permis de construire, délivré par la mairie de la commune sur laquelle se trouve votre terrain.
Ne pensez pas que quelques semaines suffiront pour obtenir tous ces accords. En moyenne, une fois que la promesse de vente unilatérale est signée, il faut compter un an avant que le promoteur ne vous verse votre dû lors de la signature de la vente officielle. Durant ces nombreux mois, divers événements peuvent se produire, votre terrain peut notamment perdre de sa valeur par rapport au marché de l’immobilier. Ce dernier n’est pas stable, ce qui signifie que l’offre que le promoteur vous a fait au moment de signer la promesse de vente peut vite devenir un gouffre financier pour lui s’il ne parvient pas à revendre son projet suffisamment cher par la suite. Cela explique le fait que le promoteur est en droit de se retirer de la vente même si les clauses suspensives sont levées.
Quels sont les avantages d’une promesse unilatérale de vente pour le propriétaire ?
En réalité, on peut dire qu’il n’existe qu’un seul risque majeur pour un particulier qui signerait une promesse de vente synallagmatique avec un promoteur. Les répercussions, au niveau financier surtout, pourraient alors être très importantes. Pour vous permettre de mieux visualiser la situation, imaginez quelques secondes les faits suivants :
- Un promoteur et un particulier signent une promesse de vente synallagmatique.
- Le promoteur est obligé d’acheter le bien à partir du moment où toutes les clauses suspensives sont levées.
- Le promoteur est considéré, dès la signature de la promesse de vente, comme le nouveau propriétaire, ce contrat étant perçu comme une vente officielle par les instances juridiques.
- Le promoteur ne vous paie pas, pour des raisons diverses et variées, mais demeure le propriétaire du terrain. Vous déboursez des frais importants pour avancer votre défense face à un tribunal, mais vous ne pouvez, pendant ce temps, plus jouir de votre bien.
- Le promoteur refuse de vous rémunérer, utilise ses fonds pour faire courir l’affaire sur plusieurs années, durant lesquelles vous vous retrouvez sans rien.
- Finalement, le promoteur vous indemnise légèrement, vous redevenez propriétaire du terrain, mais vous avez perdu de très longues années.
Il est vrai que cette situation demeure en grande partie fictive, mais elle sert à vous démontrer l’importance majeure de la signature d’une promesse unilatérale de vente. Une fois que le délai fixé par la clause suspensive associée à la vente est écoulé, le promoteur doit vous acheter votre bien officiellement ou se retirer de la vente, en vous indemnisant au passage. Cette promesse de vente n’est pas seulement bénéfique pour le promoteur, elle l’est aussi pour vous !
Les conditions suspensives, des détails qui valent de l’or
Nous en avons parlé régulièrement au cours de cet article, les conditions suspensives sont le cœur de la promesse unilatérale de vente.
Pour faire court, retenez qu’une clause suspensive est une condition qui doit être levée dans un temps donné pour que le promoteur achète votre terrain. Par exemple, durant plusieurs mois après la signature de la promesse de vente, il va avoir la possibilité d’effectuer des tests sur le terrain pour vérifier une éventuelle pollution des sols. Si la pollution est réelle, le promoteur peut se retirer de la vente ou chercher à négocier le prix de vente, c’est son droit. En revanche, il est toujours tenu de vous informer des avancées des différentes recherches, auquel cas, la clause est invalidée.
C’est à vous de négocier avec le promoteur en ce qui concerne les délais des clauses suspensives. Si certains doivent être courts afin de vous protéger, d’autres doivent être savamment calculés, notamment ceux relatif au permis de construire et au financement du projet. Le promoteur va se présenter à vous avec une promesse déjà rédigée, si vous en ressentez le besoin, faites-la relire par un professionnel de l’immobilier qui vous donnera un avis neutre et éclairé sur le sujet.
Demander des conseils peut vous éviter bien des soucis
Si vous n’êtes pas issu du milieu de l’immobilier ou que vos connaissances ne vous semblent pas suffisantes pour négocier sur un pied d’égalité avec un promoteur, cela peut vous être préjudiciable. Mieux vaut pour vous que vous fassiez appel à des professionnels comme des notaires ou des experts de l’immobilier qui relieront avec vous la promesse unilatérale de vente et surtout les clauses suspensives.
En ce qui concerne le choix du promoteur, sachez qu’il va avoir une importance majeure. Le mieux est de choisir un promoteur local, issu d’une petite entreprise. Cela vous permettra un dialogue plus ouvert et des négociations plus aisées. Si vous ne savez pas où trouver le promoteur idéal ou que vous avez peur de vous tromper, n’hésitez pas à contacter des professionnels de la mise en relation de particuliers avec des promoteurs. En procédant ainsi, vous pourrez établir le contact avec un professionnel qualifié et de confiance. De plus, si le promoteur se trouve près de chez vous, vous aurez moins de mal à vous rendre sur ses différents projets achevés afin de vous rendre compte de son talent et de son professionnalisme.