Dans le cadre d’une vente à un promoteur, rien n’est jamais défini tant que le permis de construire n’est pas purgé. Le promoteur immobilier n’est pas à l’abris de recours sur le permis qui peut retarder voir annuler une vente d’un particulier à un promoteur.
Les recours du permis de construire
Le permis de construire peut-être mis en cause dans les mois qui suivent sa délivrance par la mairie. Il s’agit d’une opportunité pour les riverains de protester contre une construction qu’ils jugent irrégulière ou néfaste pour leur quartier ou leur habitation. Cette période peut être frustrante pour le propriétaire, puisqu’il ne peut pas vraiment disposer de son bien, quand bien même l’opération ne présenterait aucune anomalie.
Le recours est accessible à tous et protège le citoyen contre une entente entre la municipalité et un tiers. Il permet également de repérer les erreurs du dossier, son manque d’adaptation à l’environnement ou au quartier, et encore certains risques. Il est parfois utilisé à mauvais escient afin de retarder ou compliquer un chantier. Depuis le 19 août 2013, la législation prévoit deux cas pour encadrer le droit de contestation d’un permis de construire :
- Les travaux doivent directement causer des troubles dans les conditions d’utilisation, d’occupation et de jouissance du bien concerné.
- Le contestataire doit occuper régulièrement le bien concerné.
Lors d’une vente à un promoteur, le particulier dispose de recours afin de se protéger, notamment en cas de promoteur qui décide de faire machine arrière.
À retenir :
Pour un particulier qui souhaite vendre son terrain, sa vente peut être retardée par les recours. Il est donc judicieux, au préalable, d’aller dialoguer de la vente de sa maison à des promoteurs auprès du voisinage. Souvent, des solutions peuvent être trouvées en discutant et en rencontrant directement le voisinage. Le promoteur peut ainsi écouter les remarques et modifier raisonnablement son projet pour éviter des recours futurs. Le gain de temps est considérable et toutes les parties en ressortent « gagnantes ».
La durée de la purge, les sanctions encourues
Après l’affichage (et non l’attribution) du permis de construire, particuliers ou associations ont deux mois pour déposer un recours. Il peut se faire devant le maire ou par le biais du tribunal administratif. La justice peut même être saisie en cas de permis illégal, de non-conformité de la construction au permis de construire ou non-respect des règles d’urbanisme.
S’il se fait devant la mairie, il doit être adressé par courrier recommandé avec accusé de réception au maire et au bénéficiaire du permis. L’élu a ensuite deux mois pour répondre. S’il s’agit d’un recours devant le tribunal administratif, il doit être envoyé au président du tribunal du lieu du permis de construire par lettre recommandée avec accusé de réception. L’indemnisation ou la condamnation peut être obtenue devant le juge civil ou pénal. En cas d’infraction, le procureur de la République peut poursuivre le fautif et demander la démolition de la construction. Il peut le sanctionner d’une amende de 6 000 euros par m² et d’un an d’emprisonnement, en cas de récidive.
Le retrait administratif peut quant à lui être déposé par la mairie ou les autres autorités compétentes (l’Etat ou l’Etablissement Public de Coopération Intercommunale) jusqu’au troisième mois. Cela se produit parfois lorsque la municipalité se rend compte d’une irrégularité. La préfecture analyse alors la requête et peut retirer le permis.
Les recours abusifs
S’il ne se base pas sur des faits avérés, le recours ne fait que retarder le projet. Le propriétaire de la parcelle dispose d’une protection, en cas de procédure abusive, et peut demander des dommages et intérêts. Avant d’en arriver là, et afin d’éviter les problèmes, les promoteurs prennent généralement soin d’entamer des discussions avec les riverains. Comme dit préalablement, le vendeur a intérêt à ne rien « cacher » à son voisinage.