Quand est-il nécessaire d’envoyer une déclaration d’intention d’aliéner ?

© photographe Daniel McCullough, Unsplash.com.

À partir du moment où vous êtes propriétaire d’un bien immobilier, vous avez la possibilité de vendre ce dernier au moment que vous jugerez le plus opportun. Néanmoins, il faut savoir que vous ne pouvez pas toujours vendre un bien immobilier à la personne de votre choix. En effet, au sein d’une commune, il est tout à fait possible qu’un bien immobilier soit soumis au droit de préemption. Il faut savoir qu’il existe différents droits de préemption, pour savoir quel est celui qui assujettit votre bien, il sera nécessaire de consulter le Plan Local d’Urbanisme. Ce document est disponible dans toutes les mairies de France, il remplace le Plan d’Occupation des Sols, un document qui n’est plus légalement valable depuis le 31 décembre 2020.

Comment mettre en vente un bien immobilier ?

À partir du moment où votre bien est assujetti au droit de préemption, il est nécessaire d’envoyer une déclaration d’intention d’aliéner avant de le vendre. Il peut être intéressant de faire appel à un professionnel pour qu’il vous accompagne dans vos différentes démarches. Dans tous les cas, si vous souhaitez mettre en vente un bien immobilier, il sera indispensable de faire appel à différents types de professionnels, notamment un notaire, qui peut également vous aider dans la rédaction de votre déclaration d’intention d’aliéner.

Si le droit de préemption existe, c’est en grande partie pour encadrer l’urbanisation du territoire. En effet, la mairie qui sera titulaire du droit de préemption urbain aura la possibilité de mettre en place des projets d’intérêt général. Par exemple, elle pourra par la suite faire construire des logements sociaux ou encore des commerces sur le terrain qu’elle aura récemment acheté. Par ailleurs, il faut savoir que pour faire valoir son droit de préemption urbain, une mairie doit obligatoirement être en mesure de présenter un projet d’intérêt général. Autrement, en tant que propriétaire, vous aurez la possibilité de vendre votre bien à la personne de votre choix.

Mettre en vente un bien immobilier n’est pas une action qui se fait du jour au lendemain. Il est en effet nécessaire de respecter toute une procédure avant de pouvoir signer un acte de vente.

Choisir un professionnel pour vendre son bien immobilier 

Dans un premier temps, vous devrez prendre contact avec une agence immobilière qui se chargera de mettre en vente votre bien. Idéalement, il vaut mieux opter pour une agence qui se trouve dans le quartier ou dans la commune où est situé votre bien. Cela vous garantira que les professionnels qui prendront en charge votre dossier connaissent déjà parfaitement le marché de l’immobilier dans un secteur précis.

Réaliser une estimation du bien immobilier 

La deuxième chose à faire pour mettre en vente votre bien immobilier sera de réaliser une estimation de ce dernier. Il est fortement conseillé de faire appel à des professionnels pour qu’ils estiment votre bien dans la mesure où ils prendront en considération de nombreux éléments auxquels vous n’auriez peut-être pas prêté attention. Vous pouvez par exemple faire appel à un agent immobilier qui se chargera d’estimer votre bien en prenant en compte la surface de ce dernier, sa localisation, la présence de commerce ou encore de transports en commun à proximité, etc.

Réaliser les diagnostics nécessaires à la vente 

Légalement, vous êtes dans l’obligation de demander à des professionnels d’intervenir pour qu’ils réalisent différents diagnostics, notamment au niveau de la consommation énergétique de votre bien. Il sera nécessaire de réaliser ces diagnostics avant de rencontrer les premiers acheteurs potentiels afin de leur donner toutes les indications dont ils ont besoin.

Rassembler les documents indispensables à la vente 

Pour être légalement en mesure de vendre un bien, vous devez disposer du titre de propriété de ce dernier. Dans le cas où vous auriez perdu votre titre de propriété, vous avez toujours la possibilité de demander un duplicata au notaire ayant rédigé l’acte original ou encore au Service de la Publicité Foncière qui a enregistré votre acte de propriété.

Trouver un acheteur

Que vous soyez passé par une agence immobilière ou non, vous devrez vous mettre en quête de potentiels acheteurs. Il faut savoir que certaines saisons sont plus propices à la vente de biens immobiliers. Dans tous les cas, une fois que vous aurez déposé votre annonce de vente sur Internet ou dans une agence immobilière, vous devrez patienter jusqu’à ce qu’un acheteur intéressé vous fasse une offre. 

Signer l’acte de vente chez un notaire 

Si vous parvenez à vous mettre d’accord avec un acheteur potentiel, vous devrez prendre rendez-vous chez un notaire pour signer l’acte de vente. Une fois que ce sera fait, vous ne serez plus propriétaire du bien et vous devrez quitter les lieux dans un délai très bref.

Que faire si le bien est soumis au droit de préemption urbain ? 

En mettant votre bien en vente, il y a de fortes chances pour que vous vous soyez renseigné quant aux différentes modalités liées à la vente. En consultant le Plan Local d’Urbanisme, si vous vous rendez compte que votre bien est assujetti le droit de préemption urbain, vous devrez par la suite réaliser différentes démarches et notamment envoyer une déclaration d’intention d’aliéner au titulaire du droit, qui sera, la plupart du temps, la mairie.

Qu’est ce que le droit de préemption urbain ? 

Le droit de préemption urbain est un droit qui est octroyé à une mairie dans le but que celle-ci puisse faire l’acquisition d’un bien immobilier en priorité à partir du moment où ce dernier sera mis en vente. En tant que propriétaire d’un bien, vous êtes dans l’obligation de signifier à la mairie que vous souhaitez mettre votre bien en vente. Cela sera fait grâce à la déclaration d’intention d’aliéner qui devra être envoyée, sur ce document étant stipulées de nombreuses informations qui permettront à la mairie d’évaluer le potentiel de votre bien.

Pourquoi la mairie utilise-t-elle le droit de préemption urbain ? 

La mairie utilise la plupart du temps le droit de préemption urbain dans le but de réglementer l’urbanisation du territoire. En effet, grâce au droit de préemption, elle peut faire l’acquisition de biens immobiliers sur lesquels elle pourra par la suite faire se développer différents projets immobiliers. Par exemple, elle pourra envisager la construction de logements sociaux ou encore de commerces permettant de dynamiser tout un secteur.

Il faut savoir que le maire peut également utiliser le droit de préemption urbain pour s’informer à propos des prix qui sont pratiqués sur le marché de l’immobilier au sein de sa commune. Enfin, en raison du fait que des informations relatives à l’acheteur potentiel du bien figurent sur la déclaration d’aliéner, le maire pour obtenir une idée relativement précise de l’attractivité de sa commune. En effet, si l’adresse de l’acheteur est située à plusieurs dizaines de kilomètres de la commune, cela signifie que l’attractivité de cette dernière est suffisamment importante pour attirer de nouveaux habitants.

Qu’est ce que la déclaration d’intention d’aliéner ? 

La déclaration d’intention d’aliéner est tout simplement un document qui va permettre au titulaire du droit de préemption urbain d’être informé de la mise en vente d’un bien.

Pourquoi faut-il envoyer une déclaration d’intention d’aliéner ? 

Il est indispensable d’envoyer une déclaration d’intention d’aliéner au titulaire du droit de préemption dans la mesure où ce dernier est prioritaire pour faire l’acquisition du bien mis en vente. À travers la déclaration d’intention d’aliéner, vous envoyez une offre au titulaire du droit de préemption, qui pourra par la suite acheter le bien, renoncer à son droit de préemption ou encore chercher à négocier les termes de la vente.

Comment remplir une déclaration d’intention d’aliéner ? 

Vous pouvez remplir la déclaration d’intention d’aliéner vous-même, néanmoins, il est fortement recommandé de faire appel à un notaire pour qu’il vous accompagne dans cette démarche. En effet, sur la déclaration d’intention d’aliéner doivent figurer les modalités de la vente ainsi que le prix du bien. Si vous ne rédigez pas correctement la déclaration d’intention d’aliéner, le titulaire du droit de préemption pourra refuser cette dernière et vous demander un nouveau document disposant d’une valeur légale. Cela vous fera alors perdre beaucoup de temps.

De combien de temps dispose le titulaire du droit de préemption pour donner une réponse ? 

Dans le cas où le droit de préemption urbain s’applique, la collectivité titulaire du droit dispose d’un délai de deux mois pour donner une réponse à compter du moment où elle reçoit la déclaration d’intention d’aliéner. Il en va de même si le droit de préemption concerne une zone d’aménagement différé ou encore une zone de préservation de l’artisanat et du commerce local.

Il faut toutefois savoir qu’il existe un autre type de droit de préemption concernant les zones naturelles sensibles. Si votre bien se trouve dans un espace naturel sensible et que vous envoyez une déclaration d’intention d’aliéner au département ou à toute autre collectivité titulaire du droit de préemption, vous devrez patienter jusqu’à trois mois pour obtenir une réponse.

Comment la collectivité peut-elle répondre à une déclaration d’intention d’aliéner ? 

À compter du moment où elle reçoit une déclaration d’intention d’aliéner, la collectivité titulaire du droit de préemption peut donner différentes réponses en fonction de ses projets et de ses besoins.

Un accord entre la collectivité et le vendeur 

 Si votre bien intéresse la collectivité titulaire du droit de préemption, elle peut tout simplement vous faire une offre dans le but de faire l’acquisition du bien mis en vente. Dans ce cas, cela signifie qu’elle accepte toutes les modalités de vente mais également le prix auquel vous avez estimé votre bien. Par la suite, la collectivité disposera d’un délai de quatre mois pour effectuer le virement. Noter que la collectivité deviendra officiellement propriétaire du bien à compter du moment où elle aura effectué le virement ou du moment où l’acte de vente authentique aura été signé. C’est la date la plus tardive qui sera retenue pour définir le moment où la collectivité deviendra propriétaire du bien.

Une renonciation émanant de la mairie 

 Si la mairie n’est pas en mesure de présenter un projet d’intérêt général viable ou encore si votre bien de l’intéresse pas, elle peut tout simplement renoncer à préempter ce dernier. Dans ce cas, vous aurez la possibilité de vendre votre bien à l’acheteur que vous aviez trouvé au préalable et dont les coordonnées figurent sur la déclaration d’intention d’aliéner.

Des négociations entamées entre le vendeur et la collectivité 

Si la mairie se montre intéressée par votre bien mais qu’elle souhaite discuter les modalités de vente ou le prix que vous avez fixé pour la vente de votre bien, elle va vous faire une contre-proposition. Une fois que vous aurez reçu cette dernière, vous disposerez d’un délai de deux mois pour donner votre réponse. Si vous ne parvenez pas à vous mettre d’accord avec la mairie, c’est le juge du Tribunal de Grande Instance qui se chargera du dossier.

Une affaire qui peut être tranchée par le juge de grande instance 

Il est tout à fait possible que vous ne parveniez pas à trouver un accord avec la collectivité titulaire du droit de préemption. Dans ce cas, le juge du Tribunal de Grande Instance ordonnera qu’une estimation de votre bien soit réalisée, par la suite, il fixera un nouveau prix de vente que la mairie comme le propriétaire du bien pourront accepter ou refuser.

Si la mairie refuse de faire l’acquisition du bien, cela signifie qu’elle renonce à son droit de préemption. Elle ne pourra user de ce droit à l’encontre du propriétaire du bien durant cinq ans.

En revanche, si en tant que propriétaire du bien, vous refusez la vente de votre bien au prix fixé par le juge de grande instance, vous devrez réaliser une nouvelle déclaration d’intention d’aliéner le jour où vous souhaiterez de nouveau mettre votre bien en vente.