Dans le cadre d’une vente d’un bien à un promoteur immobilier, il n’est pas rare que celui-ci n’obtienne pas son permis de construire. Et ce, malgré qu’il ait déjà fait appel à un architecte pour monter le projet en cohérence avec le plan local d’urbanisme ou PLU.
Dans tous les cas, le promoteur et vous, vous vous posez de nombreuses questions suite au refus de la demande d’autorisation de construire. Pourquoi la ville ne se contente-t-elle pas d’exécuter son PLU ? Quels sont les droits de la municipalité ? Le PLU est-il obligatoirement exécutable ? Quel recours intenter si le permis de construire est refusé alors qu’il est adapté au PLU ?
Dans cet article, nous allons essayer d’expliquer et de répondre à toutes ces questions.
Le plan local d’urbanisme ou PLU, c’est quoi ?
Avant d’entrer dans le vif du sujet, il semble important de définir le PLU. Le plan local d’urbanisme ou PLU est un document à la fois opérationnel et stratégique. Il vient remplacer le plan d’occupation des sols ou POS en 2000. En effet, le PLU est un document de planification d’urbanisme sur le long terme soit au niveau communal, soit au niveau intercommunal.
Il vient répondre aux besoins de croissances d’une commune face aux mouvements démographiques. C’est pourquoi le PLU comprend un rapport de présentation, un projet de développement durable, des orientations d’aménagement, un règlement ainsi que des annexes.
Parmi ces documents, le règlement est le document le plus essentiel du plan local d’urbanisme. Pourquoi ? Parce que c’est à partir de ce document que seront validées ou non toutes demandes d’autorisation de construire.
En fait, ce document « règlement » contient dans son contenu une partie règlementaire et une partie « documents graphiques » :
- Les documents graphiques
Au sein d’une commune ou d’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), les documents graphiques viennent délimiter les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones naturelles et forestières ainsi que les zones agricoles.
Généralement, lorsque votre terrain est situé dans une zone urbaine, il est constructible. Lorsque votre terrain se trouve en zone à urbaniser, il est susceptible de devenir constructible, mais pas dans l’immédiat. Par contre, il ne sera pas constructible s’il n’est pas desservi par des réseaux d’électricité/d’eau ou encore par des voies publiques. Quant aux zones naturelles, forestières et agricoles, ils ne sont pas constructibles sauf si le projet de construction en question sera bénéfique pour l’exploitation agricole.
- La réglementation
Quant à la partie réglementaire, elle fixe les normes et les directives applicables à chacune des zones citées plus haut. Plus précisément, elle fixe les normes relatives à l’occupation du sol, à la hauteur maximale des constructions, à l’emplacement d’une construction par rapport aux emprises publiques ou aux limites séparatives, etc.
Au-delà de ces deux aspects, le PLU doit également être cohérent avec les schémas de cohérence territoriale, avec le schéma directeur d’aménagement des eaux ou encore avec la loi littorale. Ainsi, tout permis de construire délivré par la municipalité doit être à la fois conforme aux règles citées dans le PLU et à ces normes qui lui sont supérieures.
À savoir : Certains EPCI et communes ne souhaitent pas avoir un PLU. Du coup, ils proposent une carte communale. Il s’agit également d’un document de planification d’urbanisme qui délimite tout simplement les zones autorisées et interdites à construire. Cependant, la carte communale vient également préciser les modalités du règlement national d’urbanisme.
Vous l’aurez compris, l’objectif final du PLU est d’équilibrer au mieux le développement urbain et la préservation des espaces naturels en tenant compte des moyens de transport et de déplacement, de la diversité sociale et du renouvellement urbain.
Les motifs de refus de permis de construire : une obligation de motivation
Il existe de multiples paramètres qui sont pris en compte par une commune avant de valider ou de refuser une demande de permis de construire. Cependant, il convient de noter que le PLU va lui servir de référence.
Donc, pour obtenir une autorisation, les cotes, les surfaces et l’aspect architectural du logement doivent être respectés. Ensuite, la mairie vérifie que l’édifice en question respecte les prescriptions légales et réglementaires (implantation, calage, surface d’emprise au sol, aspect architectural…) en matière d’urbanisme.
Si ce n’est pas le cas, la commune refuse votre demande de permis et est tenue d’apporter une notification à sa décision. C’est ce qu’on appelle « une obligation de motivation ». Il faut qu’elle indique d’une manière explicite le (ou les) motif(s) de refus de l’autorisation d’urbanisme. Il faut noter également que la commune est tenue par ses propres motifs et ne peut, en aucun cas, invoquer d’autres.
Cependant, au-delà du PLU, il existe encore d’autres paramètres qui peuvent motiver une commune à refuser votre demande de permis de construire. Il faut noter que la commune ne peut pas connaître par avance les propriétaires au sein de sa circonscription voulant céder leur bien ou vendre leurs parcelles dans le cadre d’une opération immobilière.
Or, la croissance démographique à travers la création de logement va sûrement engendrer une forte demande en équipements publics (écoles, hôpitaux, transports…). Donc, la commune ne peut pas tout absorber.
D’autant plus que la mairie doit respecter sa politique d’urbanisation en tenant compte du cadre de vie et de l’environnement de l’existant et des avoisinants. Rappelons-le : son principal rôle est de permettre une insertion plus harmonieuse des futures constructions.
Pour faire simple, prenons un exemple de la loi ALUR relative au PLU. Une collectivité qui dispose plus de 20000 habitants se retrouve le lendemain du changement du PLU avec une forte demande de permis de construire de 1800 logements, alors que cette ville avait prévu une croissance de 3000 logements en 10 ans. C’est évident, ce ne sera pas possible de valider toutes ces demandes de permis en une seule fois.
Cependant, il faut toujours rappeler que, quel que soit le motif invoqué par la commune pour justifier le refus de construire, elle doit toujours apporter des justificatifs.
Les recours pour contester un refus de permis de construire
Vous vous demandez sûrement s’il existe des recours possibles pour contester un refus de permis. La réponse est « OUI ». C’est encore plus vrai si la commune n’a pas respecté l’obligation de motivation. Ce qui est rare ! Cependant, vous devrez d’abord opérer quelques vérifications avant de contester le refus de votre commune.
Premièrement, il est conseillé de consulter le PLU. Pour être sûr que l’on vous a offert le bon document, vérifiez qu’il s’agit bien d’un document original avec des tampons d’enregistrement de la préfecture. Ensuite, seul le règlement de votre zone doit vous intéresser. Donc, une fois que vous avez lu les dispositions générales, rendez-vous tout de suite à la page dédiée à ce règlement.
Suite à ces vérifications, vous avez deux possibilités pour contester le refus de permis de construire :
En cas de refus justifié
Si le refus de la commune est justifié, vous devrez déposer une nouvelle demande, mais cette fois-ci, en tenant compte des éléments que vous avez relevés au cours de la lecture du PLU. Vous pouvez également prendre un rendez-vous auprès du responsable de l’urbanisme de la commune qui a signé le refus afin de lui exposer les modifications que vous allez apporter au projet de construction.
En cas de refus non fondé
Si vous constatez que le refus est non fondé, vous avez le droit de déclencher le recours gracieux ou le recours contentieux. Dans ce cas, il vous appartient de fournir des preuves du non-fondement du refus.
- Le recours gracieux
Il s’agit d’une lettre recommandée avec accusé de réception à adresser à la personne qui a refusé votre demande de permis de construire (maire de la commune ou préfet du département) ou à son supérieur hiérarchique. N’oubliez pas de joindre vos preuves justificatives du non-fondement du refus avec cette lettre.
Votre demande d’annulation du refus de permis peut également se faire par pli d’huissier. C’est beaucoup plus avantageux, car la date du dépôt de l’huissier fait foi si jamais personne ne peut recevoir votre courrier.
- Le recours contentieux
Au même titre que le recours gracieux, il faut également envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception et munie des pièces justificatives du non-fondement du refus de permis, mais cette fois-ci ce sera auprès du tribunal administratif du lieu du projet de construction. Vous pouvez le faire si vous n’avez pas obtenu de réponse de la commune et du préfet dans un délai de deux mois. En effet, vous allez demander à un juge de trancher le litige. Ce recours doit se faire dans les deux mois à compter de la date de notification de la décision communale.
Dans tous les cas, vous ne devriez pas paniquer. Certes, cette démarche est plus ou moins compliquée et demande du temps (un an, voire deux ans de procédure). C’est pourquoi il faut avoir de la patience. Mais sachez qu’il est possible de demander une indemnisation liée à l’augmentation du prix des matériaux, par exemple.
À savoir : étant donné que le domaine de la construction est plus ou moins complexe, il est judicieux de vous faire accompagner par un avocat spécialisé lors de votre démarche pour contester le refus de permis de construire.
Quel type de pièces jointes fournir comme preuves ?
S’il s’agit d’un refus de permis de construire pour cause de non-respect du PLU, vous devriez joindre une copie de ce document ainsi que les plans de la construction. Dans ces derniers, il faut préciser pourquoi le projet en question n’est pas contradictoire avec les règles d’urbanisme. Il faut noter que si votre promoteur immobilier fait appel aux services d’un architecte, celui-ci peut se charger de cette tâche.
Par contre, s’il s’agit d’un refus pour cause de trouble du voisinage, n’hésitez pas à demander au constructeur des preuves telles que l’installation d’une protection contre les poussières, l’arrêt des travaux les week-ends ou autres encore en fonction du motif du refus exposé.
Le refus de permis de construire peut être également dû à l’empiétement sur le terrain d’un voisin. Dans ce cas, il est conseillé de joindre une copie du bornage sur le terrain à bâtir. Si ce n’est pas encore fait, vous pouvez faire appel à un géomètre expert pour le réaliser avant de contester le refus de permis.
Il est également possible que le refus du permis ait comme motif des atteintes aux intérêts d’une organisation ou d’une association. Dans ce cas, vous devrez demander le statut de cette association. Si vous remarquez qu’il a été déposé après l’affichage de votre demande de permis de construire, son opposition devrait normalement être refusée. Sinon, vous pouvez contacter directement l’association pour trouver un terrain d’entente.
CONCLUSION
Pour terminer, si vous vous demandez pourquoi votre commune ne se contente pas d’appliquer le PLU lors de votre demande de permis de construire, la raison est simple : le PLU n’est qu’un cadre réglementaire. Il existe autant d’autres paramètres qu’une commune doit tenir compte avant de valider ou de refuser une demande de permis.
Outre ce document qui lui sert de vision globale, la commune doit également maitriser la croissance démographique afin que la collectivité puisse absorber les différents impacts de la croissance des logements.
Il n’y a pas que les logements pour particuliers, elle doit également tenir compte des équipements publics tels que le transport, les écoles, les hôpitaux… dans le but de permettre aux habitants de sa ville de mieux gérer leur problématique au quotidien. D’autant plus que la commune veille à la préservation de l’environnement au niveau architectural et humain.
Dans tous les cas, si votre demande d’autorisation de construire est refusée, vous avez plusieurs possibilités de recours : soit auprès de la commune ou du préfet, soit auprès du tribunal administratif. Cette démarche est assez compliquée. D’où l’intérêt de vous faire accompagner par un professionnel (un avocat ou un huissier).