En observant votre terrain, voilà que vous vous demandez si sa taille peut ou non de convenir à un promoteur immobilier. Après tout, si son projet est de grande envergure, il ne pourra peut-être pas le réaliser sur votre parcelle. Rassurez-vous tout de suite, un promoteur ne recherche pas forcément un terrain correspondant à un projet précis, c’est même plutôt l’inverse. En effet, un promoteur va, à partir du potentiel constructible d’un terrain, dessiner les plans d’un projet, mais il va devoir prendre en compte les problématiques locales. Ce n’est pas uniquement la superficie de votre terrain qui va convaincre ou non un promoteur de l’acquérir, mais plutôt sa situation géographique, sa nature ou encore les règles dictées dans le PLU de votre commune.
Naturellement, il va sans dire qu’un terrain dont la surface constructible serait minime ne pourra pas attirer l’attention d’un promoteur, quoi que ce ne soit une vérité générale. En effet, il faut tenir compte du fait qu’un promoteur peut parfaitement acheter plusieurs terrains dans le but de les réunis afin de monter un projet de grande envergure. Prenez le temps de vous renseigner sur les intentions de vos voisins si le bien que vous vendez est de taille réduite, cela peut vous avantager si jamais ils envisagent également de vendre.
Quelle que soit la superficie de votre terrain, n’oubliez pas de le mettre en avant si vous désirez vendre à un promoteur. Appuyez sur ses atouts plutôt que sur ses défauts, et surtout, prenez soin de contacter un promoteur local ! En effet, ce dernier pourra plus facilement montrer de l’intérêt pour votre terrain qu’un promoteur national, qui, lui, privilégiera les surfaces étendues pour construire des bâtiments plus importants.
Quand la constructibilité devient le symbole d’une vente à un promoteur
À partir du moment où votre terrain est constructible, il risque fort de présenter un certain intérêt pour un promoteur immobilier. Ce n’est naturellement pas le seul critère pris en compte, mais c’est en tout cas le premier sur lequel le promoteur va vous questionner. En effet, si votre terrain est situé en zone constructible, il pourra potentiellement accueillir différents projets, en fonction de sa superficie et des règles locales. En soi, chaque terrain constructible peut être le point de départ d’un projet immobilier, tout va dépendre du coefficient de constructibilité donné par le PLU.
En effet, on imagine mal une villa de plusieurs centaines de mètres carrés habitables être construite en plein cœur d’un quartier de Paris, sur un terrain de petite surface. Toutefois, ne perdez pas espoir, il arrive que des promoteurs aient besoin de petits terrains pour des raisons qui leurs sont propres.
Le PLU et ses substituts, des documents qui en disent long sur les obligations et la surface constructible sur votre terrain
Si vous disposez d’un terrain mais que vous ne savez rien à son propos ni au sujet des règles dirigeant les constructions immobilières dans votre commune, vous devriez commencer par vous rendre dans la mairie de votre ville. C’est ici que vous pourrez consulter le PLU ou un document plus ou moins équivalent afin d’en savoir plus. Tout d’abord, prenez le temps de vérifier que votre parcelle se trouve bien en zone constructible, ou même en zone à urbaniser. Dans ce second cas, vous pourrez toujours demander une révision du PLU pour que votre terrain change de zone, même si cela reste complexe à obtenir.
Le second élément important qui va vous intéresser sur le PLU concerne la surface constructible disponible sur votre terrain. Elle va être calculée grâce au coefficient de constructibilité, aussi connu sous le nom de COS, le Coefficient d’Occupation des Sols. Concrètement, ce chiffre va représenter les limites au sol des projets qui pourront être envisagés par le promoteur immobilier. Imaginez que votre terrain fasse 500 m² et que le COS soit de 0,5. Dans ce cas, seuls 250 m² pourront accueillir des bâtiments. C’est la nature du sol mais aussi la distance minimale à respecter entre les habitations qui va permettre à la commune de définir le COS.
Bon à savoir :
Si votre mairie ne s’est pas dotée d’un PLU dans les années 2000, ce n’est pas grave en soi. Cela est presque commun dans les très petites communes, mais ne risque pas de se produire dans les villes de grande envergure. Vous pouvez toujours demander à consulter le POS ou encore le RNU, le Règlement National d’Urbanisme. La carte communale est aussi une option envisageable si votre mairie ne dispose pas de documents plus complets.
Comment le PLU réglemente les constructions immobilières ?
Nous l’avons vu, le PLU va servir à établir une limite en ce qui concerne la surface constructible de chaque terrain. Cela va par exemple être utile en agglomération, où les bâtiments auraient tendance à occuper chaque m² qui serait libre.
Le PLU couvre aussi de notions de respect par rapport au voisinage et à la nature. Dans le premier cas, on sous-entend qu’il est légitime de laisser une certaine distance entre les habitations afin d’offrir une certaine intimité à chacun. Dans le second, cela concerne plus particulièrement le système de zonage du PLU. Certaines zones sont considérées comme non constructibles dans le but de préserver l’environnement des dégâts qui peuvent être causés par l’Homme. Le PLU va également légiférer sur la hauteur des bâtiments, et même sur leur style architectural. Le but est de ne pas défigurer un quartier ou un village tout entier avec des immeubles immenses ou un lotissement au style architectural inadapté à la région.
Enfin, le PLU va avoir un rôle à jouer lorsque le promoteur devra choisir quel projet mettre en place sur le terrain. Il se peut que la mairie privilégie les logements sociaux, la construction d’une école, d’une maison de retraite ou encore de commerces dans le but de développer le confort des habitants et l’économie locale. Ce sont des limites qui peuvent vous paraître secondaires, et pourtant, elles s’accordent avec la taille de votre terrain. Difficile en effet de faire construire une école sur un terrain trop petit, tandis que quelques appartements en hauteur pourront peut-être plus facilement être bâtis.
À chaque projet sa parcelle
En théorie, il n’existe une superficie minimale qu’en fonction du PLU, mais cela est en réalité bien plus complexe. En effet, le promoteur va devoir composer avec la superficie dont vous disposez et donc adapter son projet en conséquence. Par exemple, si vous disposez d’un petit terrain, il pourra tout à fait s’en servir pour construire un bâtiment plus en hauteur, quand un terrain spacieux accueillera sans mal un complexe hôtelier ou commercial.
Les communes ont leur mot à dire quant à la teneur du projet qui sera réalisé par la suite. Elles peuvent aiguiller le promoteur pour que celui-ci se dirigent vers un type de bâtiment plutôt qu’un autre. L’intérêt collectif est souvent mis en avant par les promoteurs qui présentent un projet devant une commission. Ne perdez pas espoir juste parce que votre terrain ne correspond pas aux standards habituels, il existe certainement une solution pour que vous puissiez vendre à un promoteur.
Un petit terrain bien placé possède une valeur non négligeable
Dans cette section, partons du principe que vous désirez vendre un terrain de petite taille mais placé au sein d’une agglomération, ou tout du moins en zone urbaine. Rien que le fait de se trouver à cet emplacement géographique va donner de la valeur à votre bien, le m² se négocie relativement cher dans les villes, surtout dans les plus grandes et dynamiques du pays.
En ce qui concerne le COS, il est relativement élevé dans les villes, où chaque terrain constructible est une véritable aubaine. Naturellement, si la parcelle qui se trouve en votre possession est vraiment très petite, vous pouvez toujours prendre contact avec vos voisins pour vérifier s’ils ne sont pas intéressés par une vente immobilière. Dans le cas d’une réponse positive, n’hésitez pas à contacter un promoteur de manière conjointe, cela fera gagner de la crédibilité à votre vente.
Diviser un très grand terrain pour le vendre plus facilement
Il existe des solutions pour vendre un petit terrain, alors rassurez-vous, il en existe également pour vendre les terrains très grands ! Ces derniers se situent la plupart du temps dans les zones rurales, où l’urbanisation est la moins importante et les terrains de grande superficie sont plus nombreux. Vous pouvez parfaitement faire affaire avec un promoteur à la recherche de grands terrains qui pourront redynamiser les alentours, mais cela est parfois plus complexe dans la réalité. Si vous peinez à vendre votre grand terrain, vous pouvez très bien le diviser en plus petites parcelles qui intéresseront potentiellement plus de professionnels de l’immobilier. Si votre terrain se trouve dans une zone dynamique économiquement, ce sera un réel avantage pour vous. Notez que de nombreux citadins ont tendances à rechercher le calme de la campagne, des maisons et lotissements se construisent régulièrement pour répondre à cette demande croissante !
Pour les terrains en zone périurbaine, la situation est bien plus simple. À mi-chemin entre les zones rurales et urbaines, ces terrains sont une aubaine pour les promoteurs et pour les communes qui cherchent à s’étendre, vous trouverez donc, en théorie, sans peine un acheteur.
Enfin, en ce qui concerne les grands terrains situés en zone urbaine, ils sont bien plus rares mais pas inexistants. Vous pourrez gagner beaucoup d’argent en vendant un tel bien à un promoteur, qui saura parfaitement exploiter tout le potentiel de votre bien dans un projet plus que rentable. Les mairies sont également enclines à accorder des permis de construire dans les villes les plus grandes, car il est important pour elles de garder une certaine dynamique à tous niveaux et de répondre aux normes nationales.
Une aide extérieure pour trouver le bon promoteur
Vous ne serez peut-être pas surpris d’apprendre qu’il n’est pas toujours évident de trouver le promoteur idéal dans un laps de temps très court. C’est pour cela qu’il existe des agences qui peuvent vous mettre en relation avec un professionnel qualifié qui exerce près de chez vous. Cela vous sera bénéfique à tous points de vue ! Le promoteur qui vous sera présenté sera intéressé par votre bien et exercera dans la région, ce qui signifie qu’il sera apte à vous faire une offre et à entendre vos arguments si vous souhaitez négocier. N’oubliez pas que les promoteurs locaux se montrent plus facilement intéressés par les terrains les plus petits, ce sera donc un point à prendre en compte au moment de faire votre choix.
Souvenez-vous que les délais seront certes plus longs en vendant à un promoteur, mais les bénéfices seront encore plus importants puisque vous toucherez une belle somme en plus de vous éviter bien des démarches administratives.