Les conditions suspensives classiques

Signature d'un contrat

Si le fait de vendre un bien foncier (un terrain nu ou une maison) à un promoteur immobilier peut rapporter davantage par rapport à une vente de bien à un particulier, la transaction est plus aléatoire. Et pour cause, en plus des délais de réalisation de cette transaction qui sont plus longs, les promoteurs ont l’habitude d’imposer des conditions suspensives dans la promesse de vente pour prévenir différents risques liés à son opération.

Force est de constater que de nombreux propriétaires fonciers, lorsqu’ils ne sont pas accompagnés dans ce processus de vente, se laissent facilement aveugler par l’offre la plus généreuse. Or, ils ont oublié de prêter attention à ces conditions suspensives. Du coup, leur promoteur organise ces dernières comme portes de sortie.

Dans cet article, nous allons voir quelles sont ces conditions suspensives, mais avant toute chose, il nous semble important de rappeler l’intérêt du promoteur à insister sur la mention de ces clauses dans votre promesse.

Définition des conditions suspensives

Dans le cadre d’une vente d’un terrain ou d’une maison à un promoteur immobilier, une condition est dite « suspensive » dans un avant-contrat (promesse unilatérale ou synallagmatique de vente) lorsqu’elle peut suspendre l’exécution d’un contrat à la réalisation de l’événement prévu dans cette clause.

Selon le Code civil, si une clause ne dépend que de la volonté de votre promoteur et non de celle d’un tiers (par exemple : la municipalité pour la validation du permis de construire), elle est considérée comme « nulle » et votre interlocuteur ne peut pas l’utiliser pour refuser le versement de votre indemnité.

En passant, il existe de nombreux propriétaires fonciers qui, malheureusement, se font avoir et qui ne sont pas indemnisés en raison de la présence d’une clause suspensive dans leur promesse de vente alors que celle-ci est considérée comme nulle.

Dans le même fil d’idées, le Code civil stipule également qu’un débiteur peut être sanctionné s’il a fait exprès d’empêcher l’accomplissement d’une condition suspensive ou de provoquer sa défaillance. C’est le cas par exemple, si une clause suspensive d’obtention de permis de construire n’est pas accomplie en raison d’un dépôt de dossier incomplet par votre promoteur.

Dans la pratique, le plus gros problème, en tant que propriétaire foncier, vous ne pouvez pas en apporter les preuves nécessaires, car votre promesse était mal rédigée et/ou mal encadrée. Or, on ne cesse de vous le répéter : vous devrez suivre de près ces conditions et les lever au fur et à mesure. Sachez que votre promoteur renégociera toujours en fin de promesse même sur une clause passée en termes de délai. Et pour cause, la date ne suffit pas ! Ce n’est pas parce que le délai est passé qu’une clause va également être levée.

Autrement dit, la présence des conditions suspensives dans une promesse de vente est à l’intérêt exclusif de votre promoteur. Donc, il faut une action de votre part.

À retenir logoImportant : 

À chaque date de la fin d’une condition, vous devrez lui demander librement de renoncer à la condition. S’il ne souhaite pas, c’est parce qu’il y a un problème. Ainsi, vous devrez l’obliger à vous exposer ce problème au lieu d’attendre la fin de promesse pour qu’il vienne renégocier le prix.

Il faut noter que selon encore le Code civil, l’obligation est considérée comme « n’ayant jamais existé » en cas de défaillance d’une condition suspensive. Donc, plus vous faites une action positive à chaque délai d’une condition suspensive, plus vous pourrez la lever facilement.

Les conditions suspensives dans un avant-contrat

Dans le cadre d’une vente d’un bien à un promoteur immobilier, les particuliers ont l’habitude de vouloir signer une promesse synallagmatique de vente ou un compromis de vente. C’est facile à comprendre, car vous souhaitez engager l’acquéreur (le promoteur).

Par contre, la majorité des promoteurs souhaitent tous signer une promesse unilatérale de vente. En effet, seul le vendeur (vous) est engagé dans ce type d’avant-contrat. D’autant plus que cet engagement est ferme et définitif. Ce qui n’est pas le cas pour votre promoteur. Celui-ci dispose d’une faculté pour lever ou non son option d’achat dans un délai convenu.

Bien évidemment, l’acquéreur (le promoteur) doit verser une indemnité d’immobilisation chez le notaire. Elle représente généralement 5% du prix de vente fixé par les deux parties. Cependant, sachez que votre promoteur est également dans l’obligation d’organiser les conditions suspensives pour ne pas payer cette somme.

L’indemnité d’immobilisation va servir d’acompte si la vente de votre bien se réalise. Par contre, elle est restituée au compte de votre promoteur si jamais une condition suspensive n’est pas levée à la fin de promesse et que l’acquéreur souhaite abandonner son projet d’achat.

En raison de nombreux abus de promoteurs en bloquant les biens des propriétaires fonciers sur une longue durée sans les acheter, il est devenu obligatoire de signer tout avant-contrat entre un vendeur professionnel et un particulier et d’une durée supérieure ou égale à 18 mois devant un notaire.

Les différentes conditions suspensives classiques

Il n’y a pas de règles strictes à respecter sur la mention des conditions suspensives dans une promesse de vente étant donné qu’il s’agit d’une négociation entre les deux parties (le promoteur et vous). Leur nombre et leur contenu sont différents d’un avant-contrat à un autre.

Cependant, il existe des conditions suspensives qui sont classiques et qui reviennent souvent lorsqu’un promoteur souhaite acheter le bien d’un particulier. En général, il s’agit de :

1 – La condition suspensive d’obtention de permis de construire

Généralement, les promoteurs immobiliers obligent les propriétaires fonciers à inclure une clause d’obtention de permis de construire purgé de recours et de retrait pour lui rassurer qu’il peut réaliser son projet de construction avant d’acheter votre bien.

En effet, le délai d’instruction d’un permis de construire est de trois mois. Outre ce délai, il faut encore compter deux mois de plus comme délais de recours des tiers (voisins, associations…) et un mois de plus comme délai dans lequel l’administration se décide de retirer ou non le permis.

Théoriquement, le délai de cette condition suspensive classique de permis de construire est donc de 3 + 2 + 1 = 6 mois. Or, dans la pratique, ce n’est pas toujours le cas, parce que la majorité des promoteurs ont l’habitude de chercher à obtenir un permis pour construire une surface hors œuvre nette ou (SHON). Ce qui nécessite un dépôt de plusieurs projets. Sans parler du temps passé pour la préparation des dossiers avec l’architecte ou le bureau d’étude et avec les autorités municipales.

Tout compte fait, le délai d’une obtention de permis de construire peut atteindre jusqu’à un an, voire plus. D’ailleurs, c’est pour toutes ces raisons qu’un promoteur immobilier n’indique pas dans la promesse de vente la date de son obtention de permis, mais la date de son dépôt de demande de permis.

Pour votre interlocuteur, il s’agit d’un moyen pour prévenir les difficultés qui peuvent survenir pendant la période d’attente de son permis. Quant à vous, en tant que vendeur, vous devrez lui obliger de mentionner les dates pour chaque étape de son projet afin d’éviter de devoir attendre la levée de cette condition sans date butoir.

Rappelez-vous également que la mention d’une date butoir à chaque clause ne suffit pas. Il faut insister sur le fait que vous soyez au courant de son opération. Du coup, vous devrez également demander à votre promoteur des justificatifs sur ses actions.

Prenons le cas de cette clause d’obtention de permis. Vous pouvez lui exiger des copies des documents qu’il a fournies à la municipalité. Ainsi, votre promoteur ne pourra plus demander une prorogation du délai sous prétexte qu’il a oublié d’ajouter les pièces complémentaires lors de sa demande.

2 – La condition suspensive de commercialisation

C’est également une autre condition suspensive classique. Il s’agit d’une condition dans laquelle votre promoteur ne veut lever son option d’achat qu’après un certain pourcentage de réservation des lots de son opération. Ce pourcentage est fixé généralement entre 50 à 80%, mais cela dépend de la négociation que vous faites avec votre interlocuteur.

3 – La condition suspensive liée à l’étude de sol

Il s’agit d’une condition qui permet à votre promoteur de sortir de la promesse sans devoir payer votre indemnité si dans son étude de sol, son équipe a constaté que des fondations spéciales sont encore nécessaires avant de construire. En général, les promoteurs ne souhaitent pas abandonner leur projet si tel est le cas, mais viennent renégocier leur offre pour permettre de couvrir les dépenses liées à ces fondations spéciales.

4 – La condition suspensive relative à la garantie financière d’achèvement

Les promoteurs immobiliers exigent de mentionner cette condition suspensive relative à la garantie financière d’achèvement (GFA) dans une promesse de vente, car les banques ne peuvent pas lui octroyer de ligne de crédit sans qu’il ne prenne pas ce GFA. C’est un moyen pour pouvoir proroger la transaction en cas de problèmes d’écoulement ou pour pouvoir renégocier le prix de votre bien à la baisse.

5 – La condition suspensive de validation des coûts travaux

Il s’agit d’une condition dans laquelle le promoteur anticipe une porte de sortie si à la suite de son étude, son opération ne permet pas finalement de dégager la rentabilité escomptée. Elle est souvent mentionnée lorsque vous vendez votre bien foncier à un promoteur national.

Bien évidemment, ce sont des conditions classiques, mais il existe encore bien d’autres. D’autant plus que chaque cas est différent. Il faut juste garder en tête que la vente d’un bien à un promoteur est un choix risqué.

En bref :

Vous vous demandez certainement pourquoi on a beaucoup insisté sur la première condition classique : à savoir, la condition suspensive d’obtention de permis. La réponse est simple : la validation du projet de votre promoteur par la mairie est le pilier de la sécurité de votre promesse de vente. Toutes les autres conditions ne doivent être organisées que pour devenir le gardien de cette sécurité.

Force est de constater que dans les 80% des cas, les causes d’une renégociation du prix ou de la non-acquisition d’un bien proviennent du fait qu’il y a un certain déséquilibre entre la promesse de vente signée et la réalité envisagée par la mairie.

On ne cesse de vous le répéter : le plan local d’urbanisme n’est qu’un cadre réglementaire. Ce n’est pas du tout une règle à respecter. D’autant plus que dans une mairie, il y a deux sortes de responsables : les responsables « techniques » et les responsables « politiques ».

Autrement dit, la mairie a sa propre vision sur l’ensemble des demandes d’autorisation d’urbanisme qu’elle reçoit. Elle vient adapter le projet de votre promoteur non seulement au PLU, mais aussi et surtout au besoin de la ville.

C’est pourquoi nous avons dit plus haut que la condition suspensive d’obtention de permis est le socle de la sécurité de votre promesse. Toutes les autres conditions doivent seulement venir rythmer le délai de la promesse. Donc, elles ne doivent pas organiser la fin de promesse à condition que celle-ci soit bien rédigée et bien encadrée.

À retenir logoExemple : 

N’espérez pas obtenir votre indemnité d’immobilisation à la fin de votre promesse en cas de non-acquisition de votre promoteur s’il reste une condition suspensive non levée. Par exemple, votre promoteur vous dit à la fin de promesse qu’il a connu un surplus de dépenses liées aux fondations spéciales. Ensuite, il vous met la pression : « on doit renégocier le bien à la baisse, sinon libre à vous ! » Dans ce genre de situation, vous ne pourrez pas avoir droit à votre indemnité, car votre promoteur est protégé par cette condition non levée.

Donc, il faut bien organiser la promesse pour pouvoir maintenir la pression au fur et à mesure de sa durée de vie. La mention des délais ne suffit pas ! Il faut toujours exiger des justificatifs à chaque date butoir d’une clause. Pour cela, il faut vous impliquer dans le projet du promoteur.