Les éléments qui composent la demande de permis de construire

Tout le temps que vont durer les démarches liées à l’obtention du permis de construire, vous risquez bien de vous inquiéter quelque peu. En effet, sans ce précieux document délivré par la mairie, vous ne pourrez conclure la vente avec le promoteur puisque ce dernier n’aura pas le droit de développer son projet. Il faut également savoir que ce n’est pas parce que le promoteur a obtenu son permis de construire qu’il va pouvoir démarrer les travaux aussitôt, puisque des recours sont possibles durant quelques mois.

Tous ces aspects de la vente à un promoteur vous sont peut-être étrangers, c’est pourquoi nous avons eu l’idée de vous proposer un article qui vous expliquera en profondeur les secrets du permis de construire. Ainsi, vous pourrez suivre l’avance de votre dossier en toute sérénité sans vous poser trop de questions. Il peut également être pratique de connaître tous les détails d’une demande de permis de construire si l’obtention constitue une condition suspensive de la promesse de vente unilatérale que vous vous apprêtez à signer.

Dans quelles conditions le permis de construire est-il obligatoire ?

Naturellement, votre promoteur va devoir faire une demande de permis de construire. Si vous n’en avez jamais eu besoin vous-même, il se peut que ce soit un peu flou pour vous.

Un permis de construire est une demande qui s’effectue en marie à partir du moment où vous désirez construire un bâtiment entièrement. Peu importe que des habitations ou autres soient déjà présentes sur le terrain, ce qui importe à la mairie, c’est de superviser la nature du projet de construction. Il faut savoir qu’un agrandissement devra également faire l’objet d’une demande de permis de construire, mais cela ne concerne pas le promoteur qui va construire de nouveaux bâtiments, pas en rénover.

Le fait de devoir ou non faire une demande de permis de construire va en partie dépendre de l’envergure du projet. Selon sa superficie au sol, il se peut qu’une simple demande de travaux soit nécessaire, notamment si le projet ne dépasse pas les 40m² de plancher. Toutefois, il est très rare de voir un promoteur s’engager dans un projet aussi simple et petit, cela a donc peu de chances de le concerner.

Un dossier qui demande des compétences rigoureuses

Le promoteur ne peut pas se présenter à la mairie les mains vides en tentant de convaincre le conseil municipal de lui octroyer un permis de construire, les démarches à effectuer sont légèrement plus complexes que cela.

Tout d’abord, il va devoir se procurer un formulaire de demande officielle, qui va varier selon la nature de son projet. Les deux formulaires sont disponibles en mairie ou sur le site service-public.fr.

Dans le cas où le promoteur souhaite acheter votre terrain dans le but de construire une simple maison individuelle, ce qui reste au demeurant exceptionnel, il va devoir remplir le formulaire Cerfa n°13406*06, qui compte au total une douzaine de pages. Bien souvent, un promoteur va avoir un projet des plus ambitieux en tête au moment de vous acheter votre terrain. Il va donc par conséquent devoir remplir le formulaire de demande Cerfa n°13409*06, qui va lui permettre de réaliser tous les projets qu’il souhaite sous réserve que la mairie approuve sa demande. Les démolitions à réaliser sont directement comprises dans chaque formulaire, elles n’ont pas à faire l’objet d’une demande séparée, ce qui fera gagner du temps au promoteur et à vous-même.

Quels sont les documents qui doivent obligatoirement être joints à la demande de permis ?

Si le promoteur devait seulement remplir un formulaire, cela serait presque trop simple, il va donc devoir fournir de nombreuses pièces pour justifier sa demande et la rendre la plus intelligible possible pour les autorités locales. Mieux ces dernières pourront visualiser le projet, plus rapidement elles pourront statuer sur la demande.

  1. Un plan de situation précis

Avant d’entrer dans le vif du sujet, il va se révéler indispensable de définir précisément les limites du terrain sur lequel le projet va prendre place. Pour cela, le promoteur va devoir utiliser une carte routière ou encore IGN afin de tracer les contours du terrain. Selon la taille de votre commune, le plan cadastral peut également être utilisé si cela peut vous simplifier la tâche.

Sur cette carte, diverses informations devront être notifiées. Parmi les indispensables, on retrouve l’orientation du terrain, sa localisation précise ainsi que l’échelle à laquelle le plan a été tracé. Celle-ci va varier en fonction de la localisation du bien, s’il se trouve en zone rurale, une échelle de 1/20 000 peut tout à fait convenir, mais en zone urbaine, il faudra utiliser un plan tracé à l’échelle 1/2 000 ou encore 1/5 000. Il est important de respecter cette réglementation sous peine de voir le dossier ne pas être traité, mais le promoteur connaît déjà toutes ces règles. Nous vous rappelons que cet article peut très bien vous servir dans le futur si vous devez-vous même effectuer des démarches de ce type.

Toutefois, il est également présent pour que vous preniez conscience de l’ampleur de la tâche qui attend votre promoteur immobilier et en quoi cela justifie des délais parfois très longs.

À retenir logoÀ savoir : 

Tous les noms des rues et voiries qui desservent le terrain devront être indiqués, afin de justifier d’une partie de la viabilité du terrain. Deux photos vous seront également demandées afin de donner aux autorités locales un aperçu du terrain, n’oubliez pas de préciser l’endroit d’où elles ont été prises sur le plan.

  1. Un plan de masse des constructions présentes et à venir

Bien souvent, il est conseillé de réaliser deux plans distincts pour cette partie de la demande. Le premier servira à décrire la situation actuelle du terrain, et surtout les bâtiments qui s’y trouvent pour le moment. Un autre plan présentant le projet de construction va être demandé, le fait de créer deux documents est plus simple à gérer et plus clair à lire.

Diverses informations doivent encore une fois figurer sur le plan, comme l’orientation et les limites du terrain. L’adresse exacte doit également y figurer de manière lisible, ainsi que les numéros de parcelles, qui se trouvent à l’origine sur le plan cadastral.

Tous les bâtiments doivent être indiqués avec leurs dimensions précises, même s’ils ne sont pas encore construits ou sont amenés à disparaître rapidement. Leur hauteur doit également être indiquée, surtout en ce qui concerne les constructions à venir. Les limites du terrain et les clôtures qui existent ou vont être installées doivent être représentées, tout comme les espaces verts. Les rues et diverses voies d’accès doivent être nommées et correctement représentées.

En ce qui concerne la viabilité du terrain, elle va en partie être analysée grâce à la représentation du système d’écoulement et d’assainissement des eaux usées. L’altimétrie du terrain doit être exposée, dans son état actuel et son état une fois les constructions terminées.

Enfin, les emplacements à partir desquels ont été prises les photographies servant à éclairer la vision des autorités locales doivent être présents, tout comme l’échelle à laquelle a été dessiné le plan. Cette dernière doit être de 1/500 ou de 1/200.

  1. Un plan de coupe qui va être joint au plan de masse

Le but de ce plan est de convaincre les autorités locales de la viabilité du projet, notamment par rapport à la réalité du terrain et à l’environnement global. Il va permettre aux personnes en charge de l’étude du dossier de vérifier que les plans sont en accord avec le PLU et les règles qui y sont inscrites. Plusieurs données vont devoir figurer sur ce plan.

En premier lieu, il conviendra de réaliser une représentation des profils du terrain, en indiquant la différence entre avant et après les travaux. Ensuite, il faudra indiquer les différents niveaux du projet, en partant de la terrasse jusqu’au faîtage. La hauteur des bâtiments va aussi devoir être représentée, afin qu’il soit déterminé si cela va avoir ou non un impact sur le terrain en lui-même.

Encore une fois, les noms des voies et rues devront être présents, ainsi que les limites du terrain et l’échelle, qui doit être strictement identique à celle du plan de masse. Ce dernier point doit être souligné car la lecture du plan de masse se fait conjointement à celle du plan de coupe.

  1. Des documents explicatifs

Le terrain tel qu’il se trouve être à l’heure du dépôt de la demande doit être décrit de façon très précise.

Le projet va devoir être explicité du mieux possible afin que les autorités prennent conscience de son importance. Avec des mots, il faudra décrire le projet fini, ce en quoi il va consister, la manière dont le terrain va être aménagé, le volume des bâtiments à venir et leur nature. Les différents aménagements qui sont prévus vont également devoir figurer au cœur de ce document, que cela concerne les espaces verts ou le traitement des eaux usées. Quelques points qui semblent peut-être être des détails doivent également être abordés, comme la couleur que prendront les bâtiments ou encore la présence de monuments historiques ou à l’architecture ancienne dans les environs.

  1. Un plan qui sert à visualiser l’extérieur des bâtiments

Pour que les autorités locales puissent visualiser le projet, un plan représentant les façades des bâtiments est nécessaire. Devront s’y trouver, les fenêtres, les matériaux utilisés, les décors, les portes, les cheminées, et tous les éléments qui vont se révéler visibles.

Cela peut vous sembler aller à l’encontre de la liberté individuelle, mais il faut savoir que certaines communes disposent d’une architecture précise, par exemple, des maisons en colombages ou encore dotées de cheminées torsadées. Il est important que vous respectiez les règles de la commune au sein de laquelle le projet va prendre place. Le promoteur va en théorie connaître toutes ces règles, qui sont indiquées sur le PLU.

  1. Une représentation de votre projet au sein de son environnement

À l’aide d’un outil numérique ou tout simplement à main levée, une représentation du projet fini va devoir être présente dans le dossier de demande du permis de construire. Ce document devra présenter les bâtiments sur le terrain et au sein de l’environnement, et ce sous différents angles.

  1. Une photographie destinée à rendre plus simple la visualisation

Rien de tel qu’une photographie en couleurs et de bonne résolution pour montrer aux autorités locales la façon dont est agencé le terrain. Si la configuration du terrain le nécessite, vous pouvez très bien prendre plusieurs photos, en indiquant sur les plans d’où elles ont été prises.

  1. Une photographie qui va permettre d’élargir l’angle de vue

Pour bien situer le terrain, il faut qu’une photographie prise avec un angle très large soit fournie. Cela va permettre aux personnes en charge du dossier de voir les limites du terrain par rapport aux parcelles voisines.

  1. Une attestation relative à la réglementation thermique de 2012

Toutes les nouvelles constructions doivent répondre à des normes environnementales destinées à limiter les pertes énergétiques. Prenez garde à bien fournir cette pièce qui est téléchargeable sur le site rt-batiment.fr. Son obtention est rapide et permet au constructeur de certifier que les bâtiments qu’il compte construire respectent la réglementation en vigueur.

Vous connaissez maintenant tout de la composition du dossier de demande de permis de construire. Le délai pour réunir toutes ces pièces peut se révéler relativement long, tout dépend des connaissances du promoteur en ce qui concerne les règles locales. Toutefois, l’affaire ne s’arrête pas là. Dans un prochain article, nous allons aborder la suite des événements et ce qui se passe une fois que le dossier est complet.