La levée d’option d’achat

Dans le cadre d’une promesse unilatérale de vente concernant un bien immobilier (appartement, maison, local professionnel ou commercial), l’acheteur dispose d’une option appelée « levée d’option ». Tant que cette option est activée, le bénéficiaire de la promesse de vente se réserve le droit, à tout moment, de décider s’il va finalement acheter le bien immobilier en question ou non. Dans cet article, nous allons donc entrer dans les détails de fonctionnement de la levée d’option d’achat.

Dans quel type de vente la levée d’option d’achat est-elle utilisée ?

Il convient de signaler qu’une levée d’option est un acte qui s’applique dans le cadre d’une promesse de vente unilatérale. En effet, il faut savoir que le processus de vente d’un bien immobilier comporte deux étapes :

• la première étape consiste pour le vendeur et l’acheteur à signer une promesse de vente
• la seconde étape de la vente d’un bien immobilier est la signature de l’acte de vente définitif.

Par ailleurs, cette promesse de vente peut prendre deux formes différentes : une forme unilatérale et une forme synallagmatique. Cette dernière s’apparente plus à un compromis de vente.

Ainsi, le déroulement de la vente d’un bien immobilier ne sera pas la même en fonction type de promesse.

Signer la promesse de vente

Dans le cadre de la signature d’une promesse unilatérale de vente, c’est le vendeur qui est obligé de tenir un engagement de vente face à un acheteur. Ce dernier, quant à lui, n’est pas tenu de s’engager à acquérir le bien. Ainsi, à partir du moment où la signature de la promesse unilatérale de vente est actée, l’acheteur dispose de deux choix : soit il lève l’option et achète finalement le bien immobilier, soit-il ne lève pas l’option et renonce à l’achat. Cette liberté de l’acheteur est limitée par un délai fixé en amont par les deux parties.

Signer l’acte de vente définitif

Deuxièmement, lorsque la promesse de vente est de type synallagmatique, le vendeur et l’acheteur s’engagent réciproquement l’un envers l’autre. Ainsi, le vendeur s’engage à vendre son bien à l’acheteur ; et l’acheteur s’engage à acheter le bien en question. Ici, il n’y a pas de place pour une levée d’option puisque les deux parties se sont engagées réciproquement.

Comment se déroule la levée d’option ?

Pour l’acheteur, il est impératif de prendre une décision dans le délai imparti qui a été fixé dans les termes de la promesse de vente. Par ailleurs, l’acheteur possède une liberté totale pour décider s’il veut lever l’option ou pas.

Dans les termes contenus dans la promesse unilatérale de vente, il convient de stipuler les conditions qui régissent la levée d’option. Il faut notamment préciser si la levée d’option est tacite ou expresse. Dans la majorité des cas, l’acheteur et le vendeur conviennent d’une levée d’option expresse ; c’est-à-dire que la levée d’option sera activée par l’acheteur via un courrier recommandé présentant un accusé de réception du vendeur.

Si l’acheteur lève l’option

Dans le cas où l’acheteur se décide finalement à acheter le bien immobilier, il doit « lever l’option », en s’assurant au préalable que celle-ci est toujours dans les délais. Par cet acte, l’acheteur fait savoir au vendeur qu’il veut conclure l’affaire. De plus, à travers la levée de l’option d’achat, le vendeur et l’acheteur deviennent réciproquement engagés. Ainsi, le vendeur va bien vendre son bien et l’acheteur va bien l’acheter. À partir de là, l’acheteur ne peut plus faire marche arrière et doit absolument signer l’acte de vente.

Si l’acheteur ne lève pas l’option

S’il est toujours dans les délais, l’acheteur est en droit de ne pas lever l’option. En fonction des modalités qui ont été convenues dans la promesse de vente, l’acheteur peut refuser de lever l’option d’achat soit expressément, soit tacitement.

• De manière expresse, l’acheteur fait simplement savoir au vendeur son intention de ne pas lever l’option avant l’arrivée de la date butoir.
• L’acheteur peut aussi renoncer à la levée de l’option d’achat de manière tacite. Cela signifie qu’il ne dira rien jusqu’à la date butoir et même après. Par la suite, la promesse unilatérale de vente deviendra caduc. Par ailleurs, le vendeur conservera la somme que lui a versée l’acheteur au titre de l’indemnité d’immobilisation, si et seulement si les conditions suspensives sont toutes levées.

Il est clair que la promesse unilatérale de vente est un meilleur compromis pour le vendeur. En effet, dans le cas où l’acheteur refuse de lever l’option d’achat, il va pouvoir remettre son bien en vente à d’autres acheteurs potentiels tout en bénéficiant de l’indemnité d’immobilisation. En fait, un vendeur a tout intérêt à signer une promesse unilatérale de vente, car il gagnera quand même de l’argent. La réservation ou l’immobilisation du bien s’accompagne d’une contrepartie financière. Ainsi, en refusant de lever l’option d’achat, l’acheteur perdra la somme qu’il a déposée.

Droit de rétractation et clause de prêt

Lors de l’achat d’un bien immobilier par un particulier, l’acheteur profite de deux types de délais. Le premier est un droit de rétractation qui dure 10 jours et le second est le temps nécessaire à l’obtention du prêt immobilier s’il en demande un à une institution financière ; c’est ce qu’on appelle dans le jargon « une condition suspensive d’obtention de crédit ». Ainsi, la date butoir de la levée d’option ne doit être fixée qu’après la fin de ces deux délais. En effet, la loi française protège les acheteurs contre toutes pénalités financières. Ainsi, l’acheteur a le droit de refuser d’acheter un bien s’il respecte les dix jours de rétractation ou si la banque lui refuse son prêt.

Quelle est l’importance de la promesse unilatérale de vente ?

Il faut savoir qu’avant le 1er juin 2001, les particuliers qui se lançaient dans un projet d’achat de bien immobilier n’avaient pas le droit de se rétracter. En effet, en apposant leur signature sur une promesse de vente, ils ne disposaient que d’un laps de temps très court pour choisir d’acheter définitivement ou pas le bien immobilier en question. Aujourd’hui, et cela depuis le 1er juin 2001, une fois que la signature d’une promesse unilatérale de vente ou d’une promesse synallagmatique est actée, un acquéreur qui achète un bien immobilier destiné à l’habitation bénéficie du droit de rétraction qui dure dix jours après la signature de la promesse de vente.

En effet, il faut savoir que l’achat d’un bien immobilier est une décision qu’il ne faut pas prendre à la légère. D’ailleurs, ce processus peut constituer un engagement lourd de conséquences pour les personnes qui font un prêt à long terme. Ainsi, c’est au moment de la signature de la promesse de vente que l’importance de l’investissement apparaît au grand jour. C’est pour cette raison que le droit de rétractation et la levée d’option d’achat sont importants. Ils permettent de laisser passer l’effet coup de cœur pour revenir à quelque chose de plus raisonné. En effet, si la décision d’acheter un bien immobilier est le résultat d’une bonne première impression, il est toujours possible d’obtenir un délai pour une réflexion plus poussée et de mieux peser le pour et le contre.

Pourquoi signer un compromis de vente ?

Si vous êtes un propriétaire immobilier, vous devez savoir que la signature d’un acte de vente d’un bien immobilier doit toujours être précédée d’un compromis de vente. Celui-ci sert à fixer par écrit toutes les conditions de la vente.

Les annexes du compromis de vente

• Dossier de diagnostics techniques : En tant que propriétaire immobilier, avant de vendre votre bien, vous devez établir un dossier de diagnostics techniques. Pour cela, vous devez engager un diagnostiqueur professionnel. Il faut savoir que ce dossier rassemble tous les diagnostics concernant le logement. L’acheteur est en droit de demander la consultation de ce dossier pour lui permettre de réaliser un achat en toute connaissance de cause. Parmi les diagnostics importants qui doivent apparaître dans ce dossier, il y a le diagnostic de performance énergétique. Lorsqu’il s’agit d’une maison individuelle, le dossier de diagnostics techniques doit comporter un diagnostic assainissement.
• Documents pour la vente de lot en copropriété : En vertu de la loi Alur, vous, propriétaire d’un appartement en copropriété, devez annexer au compromis de vente un ensemble de documents visant à informer l’acheteur au sujet du déroulement de la copropriété et de la situation financière du lot en copropriété. Il vous est également possible de donner directement tous ces documents en main propre à l’acheteur. Parmi les documents nécessaires, il y a le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. Il s’agit de deux documents qui répartissent les charges et qui organisent la vie en copropriété. On doit aussi trouver les procès-verbaux des assemblées générales, et enfin une fiche synthétique de la copropriété. Un document indiquant l’état de l’immeuble doit aussi être présent. En réalité, il s’agit d’un carnet de santé du logement.

Il convient de noter que certains types de vendeurs peuvent être exemptés de la fourniture de certains types de documents. En effet, quel que soit le type de vente, une ordonnance du 29 août 2015 allège le nombre d’informations que le vendeur doit fournir à l’acheteur. Cet allègement se produit dans deux cas possibles :

• L’acheteur est déjà copropriétaire dans la copropriété : dans ce cas précis, vous, en tant que propriétaire vendeur, n’avez pas l’obligation de remettre l’intégralité de tous ces documents à l’acheteur ; car, en principe, il les possède déjà. Ces documents non obligatoires sont le règlement de copropriété, les procès-verbaux, l’état descriptif de division et le carnet d’entretien. Par ailleurs, vous devez toujours lui remettre les informations concernant sa situation financière.
• Lorsque l’acheteur achète un lot annexe : le nombre de documents à fournir à l’acheteur se réduit considérablement si la vente concerne un local annexe (un parking, un débarras, une remise, un garage, une cave, un grenier ou encore un cellier). Dans ce cas, votre obligation ne concerne que les informations financières.

Le rôle du notaire dans un compromis de vente

Il est fortement conseillé de faire appel à un notaire lors de la signature d’un compromis de vente. Il faut savoir que les deux parties peuvent directement réaliser la signature. Par ailleurs, tous les aspects touchant à la rédaction du document et à la vérification complète du dossier doivent être pris en charge par un professionnel. Le notaire, en tant que professionnel en droit, vous sera utile pour vous conseiller et vous apportera son aide dans le rassemblement de tous les documents à annexer au compromis de vente. La présence d’un notaire lors de la signature d’un compromis de vente est aussi un gage de sécurité lors de la rédaction des conditions générales et particulières de la vente.

Il convient de noter que l’acte de vente doit être signé devant un notaire. Dans de nombreux cas, l’acheteur et le vendeur font chacun appel à son propre notaire.

Conclusion

En tant que propriétaire vendeur, vous devez faire très attention au contenu de la promesse de vente ou du compromis de vente. Vous devez choisir ce qui vous conviendra le mieux, tout en ayant à l’esprit que l’acheteur dispose du droit à la levée d’option. Dans la majorité des cas, la non-concrétisation d’une vente provient de l’acheteur, mais elle peut aussi être votre faute. Ainsi, il est fortement recommandé de toujours demander les conseils d’un notaire ou d’un tout autre professionnel en droit immobilier afin d’être bien accompagné dans la vente à un promoteur.