Différentes méthodes pour estimer la valeur de son terrain

Déterminer la valeur d’un terrain est plus complexe qu’il n’y paraît pour un promoteur immobilier. Plusieurs méthodes permettent de le faire.

La technique du « compte à rebours » des promoteurs immobiliers

Il s’agit du calcul réalisé par les promoteurs immobiliers, lorsqu’ils s’intéressent à une parcelle et souhaitent évaluer leur possible profit. L’opération consiste à développer une hypothèse de construction et d’en définir précisément les recettes et les dépenses. Les premières résultent de la commercialisation des futurs appartements, tandis que les secondes sont plus difficiles à chiffrer : elles comprennent les coûts de construction, les frais et honoraires, et les taxes. L’équation permet aussi de fixer la marge disponible pour l’acquisition du bien.

Les prévisions du promoteur s’appuient sur les réglementations d’urbanisation, lesquelles déterminent la hauteur et la surface constructible. Il lui est également nécessaire de prendre connaissance des ratios des corps d’état du bâtiment, lesquels l’aident à évaluer les sommes que demanderont les entreprises sur le chantier. On fait généralement appel à un architecte ou un économiste de la construction pour mener cette étude. Le résultat peut énormément varier en fonction des hypothèses de départ retenues. Il s’agit donc de les choisir avec soin.

Le « bilan aménageur »

L’objectif de l’étude est différent puisqu’elle vise à établir le point d’équilibre financier en vue d’une opération d’aménagement. Il s’agit de la méthode plébiscitée par les collectivités. Elle tient compte des aides financières obtenues pour le projet et dépend des prix du marché et du programme défini. Les coûts de construction sont évalués par l’analyse et l’actualisation de références récentes liées à des opérations similaires. Les dépenses comprennent également les participations aux coûts des équipements publics, à la dépollution, aux travaux de terrassement, ou encore à la réalisation des VRD (voirie et réseaux divers). Les frais financiers sont définis au moyen d’un phasage prévisionnel des acquisitions foncières.

À retenir logoImportant : 

De la même façon que le « compte à rebours », les résultats de ces analyses dépendent en bonne partie des choix retenus au départ. Ils s’appuient sur des prévisions qui peuvent s’avérer fausses et doivent être systématiquement réactualisées.

La méthode par comparaison

Cette méthode est essentiellement utilisée dans le cadre d’opérations menées sur le même territoire. Elle consiste à utiliser les ratios des transactions et programmes comparables. Elle comprend trois phases : la recherche des biens de nature comparable qui ont été vendus, la sélection de ceux qui ont le maximum des critères communs et l’analyse des prix pour lesquels ils ont été cédés.

Ce travail ne permet pas d’étudier les spécificités de la parcelle. Or si des opérations peuvent paraître similaires, à première vue, il est rare qu’elles ne présentent pas, après analyse plus poussée, des différences significatives. La méthode aide ainsi à se faire une idée des budgets nécessaires, lors de la prospection initiale. Elle est souvent utilisée pour une première approche, avant une étude plus sérieuse.

Déterminer la valeur de son terrain est essentiel avant de se lancer dans des négociations avec un promoteur. L’opération nécessite une méthode et des connaissances qu’il n’est pas évident de maîtriser. Un courtier en promotion peut vous assister dans cette démarche.