En quoi consiste une étude de faisabilité ?

Une vente à un promoteur immobilier n’est pas vraiment comparable à une vente à un particulier, et ce pour plusieurs raisons. La différence principale, avantageuse, va résider au niveau du prix de vente. En vendant à un promoteur, vous ferez une bonne affaire puisque le professionnel de l’immobilier sera prêt à vous offrir 15 à 20 % de plus, en moyenne, qu’un particulier.

Toutefois, ce gain d’argent va se répercuter sur les délais, qui vont constituer la seconde différence. Il faut compter au minimum neuf mois pour qu’une vente à un promoteur soit effective, mais cela n’arrive que dans de très rares cas. La plupart du temps, il faut compter plus d’un an avant que vous ne touchiez le moindre centime, mais cela va s’expliquer par toutes les autres différences entre une vente à un promoteur et à un particulier.

Vous allez devoir patienter le temps que le promoteur effectue toutes les démarches qui lui assureront que son projet verra bien le jour. Ce n’est qu’une fois qu’il aura obtenu le permis de construire et que celui-ci sera purgé des recours potentiels qu’il consentira à signer le papier officiel de la vente. Toutes les démarches à effectuer vont être regroupées sous le terme d’étude de faisabilité.

Quel est le but d’une étude de faisabilité ?

Il faut savoir qu’un promoteur va acheter votre terrain dans le but de gagner de l’argent par la suite. En effet, il s’agit pour lui d’un investissement, puisque le projet qu’il va édifier sur la parcelle sera ensuite revendu à un prix dépassant le coût d’achat et des travaux. Pour être sûr de ne pas perdre d’argent, le promoteur va réaliser une étude de faisabilité afin de démontrer par exemple à la banque à laquelle il va emprunter que son projet est valable et rentable.

Pour le promoteur, l’étude représente la base du projet, il va se baser sur différentes données afin de déclarer si oui ou non le projet est viable avant même de déposer une demande de permis de construire en mairie. S’il se rend compte, grâce à l’étude de faisabilité, que le projet ne correspond pas aux attentes de la mairie ou que des éléments empêchent la bonne réalisation du projet, il pourra tout abandonner avant d’avoir signé quoi que ce soit de définitif.

Divers points vont servir à établir le réalisme du projet. Le promoteur va ainsi évaluer la constructibilité légale de votre terrain, la constructibilité technique de son propre projet sur votre terrain, et enfin, la rentabilité finale du projet global.

Durant tout le temps que durera l’étude de faisabilité, un contrat va vous lier au promoteur, afin que celui-ci n’accomplisse pas toutes ces démarches et expertises dans le vide. Une promesse de vente unilatérale va dans la plupart des cas vous être proposée, et chaque clause suspensive sera relative à l’étude de faisabilité.

Des contraintes administratives qu’il convient d’analyser 

Avant de commencer à se projeter dans le futur, le promoteur va devoir examiner les contraintes liées aux diverses administrations locales, notamment la mairie, qui détient le PLU. De manière générale, il va être simple de définir la faisabilité d’un projet à partir de ces données, mais cela ne va pas pour autant rendre la tâche rapide.

Un terrain qui peut se situer dans différentes zones

En consultant le PLU ou tout autre document équivalent, le promoteur immobilier va pouvoir analyser ses possibilités. Pour commencer, il va vérifier que votre terrain se trouve effectivement en zone constructible, ou, dans le pire des cas, en zone à urbaniser. Chaque commune a la possibilité d’effectuer un zonage des différentes parcelles qui la composent, pour la simple et bonne raison qu’il est important d’encadrer l’urbanisation. Il serait en effet complexe d’autoriser la construction sur des zones à la biodiversité protégée, on peut même dire que ce serait illégal. De plus, l’urbanisation a certes de nombreux aspects positifs, mais également quelques côtés négatifs, c’est pourquoi il vaut mieux faire en sorte qu’elle soit progressive.

À retenir logoUn terrain peut-il être sur plusieurs zones à la foi ? 

Le terrain que vous désirez vendre peut se trouver dans plusieurs zones à la fois, puisque la mairie ne tient pas compte des titres de propriété mais des réalités du terrain. Si par exemple, la moitié de votre terrain est en zone constructible et le reste en zone à urbaniser ou autre, le promoteur peut parfaitement construire où cela lui est permis et transformer le reste de la parcelle en espaces verts par exemple. Des pourparlers peuvent être engagés avec la mairie afin que des ajustements soient réalisés, sans certitude de réussite cependant.

Des modifications du PLU régulières

Si le zonage défini par le PLU ne correspond pas aux attentes du promoteur, il va pouvoir essayer de le faire modifier par la mairie. En effet, celle-ci détient le pouvoir sur certaines conditions édictées par le PLU, grâce à un dossier correctement présenté, peut-être aurez-vous une chance d’obtenir une modification rapide.

Toutefois, l’autre possibilité consiste à demander à la mairie ses projets par rapport à certaines zones, qui seront peut-être à urbaniser dans le futur. En dialoguant avec les représentants locaux, vous pourrez en savoir plus sur les délais à prévoir avant que votre terrain ne se trouve en zone constructible. Si vous n’êtes pas pressé de vendre et que le promoteur peut se permettre de patienter quelques mois voire plus d’une année, cela peut représenter une excellente alternative.

Des lois environnementales qui peuvent contrecarrer vos projets

Le développement durable, la préservation de l’environnement et autres sont des sujets d’actualité qui poussent les municipalités à réglementer les constructions sur le sol de leur commune.

Si votre terrain dispose d’un arbre centenaire, se trouve à proximité d’un monument historique, classé ou non, ou encore qu’il soit près de paysages sublimes et remarquables qui font la renommée de la commune, vous pourriez bien ne pas pouvoir faire construire dessus. En effet, le patrimoine, qu’il soit naturel ou architectural, est préservé par des lois souvent contraignantes qui pousseront peut-être le promoteur à abandonner le projet. Si cela est possible pour lui, il peut toutefois revoir son projet afin qu’il corresponde aux demandes de la mairie.

Un voisinage protégé par des réglementations précises

Il est important de prendre en compte le bien-être et les droits de vos voisins. Plusieurs lois vont venir les protéger, pour éviter par exemple qu’un immeuble de quinze étages ne soit construit juste devant leur fenêtre, obstruant la vue et diminuant la lumière naturelle. De plus, il est possible que certains murs, qui entourent peut-être votre terrain, ou une partie, ne soient pas à vous, il est donc primordial de bien vous renseigner avant d’envisager de détruire quoi que ce soit. Si jamais le projet ne respecte pas le règles en vigueur, le permis de construire sera refusé. Si jamais il est tout de même octroyé au promoteur, n’oubliez pas que les voisins auront deux mois pour déposer un recours et faire invalider le permis de construire.

Des études qui vont évaluer la constructibilité technique de votre bien

Votre terrain peut parfaitement se trouver dans une zone constructible sans pour autant l’être dans les faits. En effet, entre la théorie et la pratique, il y a un monde, et de nombreux critères vont servir à définir la constructibilité réelle d’un bien.

Le bornage pour éviter les mauvaises surprises

Dans le cas d’un projet très important, le promoteur va certainement faire appel à un géomètre expert afin de définir avec exactitude les limites du terrain. Si vous pensez que les limites établies il y a cinquante ans suffisent, détrompez-vous ! Le sol bouge, au gré des intempéries notamment, il est donc indispensable de réaliser de nouveaux relevés. De plus, le promoteur pourra en profiter pour définir les futures parcelles individuelles, s’il compte bâtir un lotissement par exemple.

Des études qui demandent l’expertise de nombreux professionnels

Avant de présenter le dossier de demande de permis de construire à la mairie, le promoteur va devoir monter celui-ci avec précision. Pour être en mesure de répondre à toutes les questions des autorités compétentes, le promoteur va faire appel à différents professionnels afin d’obtenir une expertise.

Un architecte va se rendre sur le terrain dès le début des négociations. Il va en effet devoir élaborer les plans des futurs bâtiments en tenant compte de toutes les restrictions du PLU. Son savoir-faire va conférer du réalisme au projet lorsqu’il sera étudié par la mairie.

Des ingénieurs de tous bords vont certainement être contactés par le promoteur. Il va en effet se révéler important d’analyser la qualité du sol et ses caractéristiques, afin que le projet ne devienne pas trop ambitieux ou clairement inadapté.

Des gestionnaires spécialisés dans les raccordements des réseaux sanitaires et énergétiques vont être mandatés afin d’assurer le promoteur de la viabilité du terrain et des spécificités de celui-ci.

Tandis que certaines professions ne seront représentées que durant un court laps de temps, d’autres vont être présentes du début à la fin du projet. C’est notamment le cas de l’architecte, dont l’expertise va être requise tout au long du projet puisqu’il supervisera en grande partie les travaux.

Un budget conséquent à prévoir

Naturellement, il est impossible de faire construire un immeuble, une villa ou un lotissement sans des fonds importants. Le promoteur est un professionnel qui s’adapte aux demandes et aux besoins du projet, c’est pour cela qu’il va devenir homme d’affaires au moment de négocier des fonds. S’il évolue au sein d’une grosse société, il pourra demander l’argent nécessaire au conseil, qui lui accordera ou non.

L’autre possibilité qui lui est offerte est de contracter un prêt dans un banque. Encore une fois, il devra convaincre de la viabilité du projet pour espérer obtenir la somme escomptée. De ses capacités à négocier et à convaincre va dépendre la bonne tenue du projet. En effet, s’il devait se trouver à court d’argent durant les travaux, cela serait une véritable catastrophe et signerai l’arrêt du projet durant un certain laps de temps.

Le choix du promoteur idéal

Selon la situation géographique de votre terrain, les démarches prendront plus ou moins de temps au promoteur. S’il exerce dans la région dans laquelle se trouve votre terrain, cela va nettement simplifier les procédures puisqu’il connaîtra déjà de nombreuses réglementations en vigueur.

En passant par une agence de mise en relation entre promoteurs et particuliers, vous pourrez trouver le professionnel qui correspondra à vos attentes en peu de temps. De plus, des experts vous aiderons afin de vous éclairer sur quelques points qui peuvent parfois paraître obscurs. Il est important d’être bien entouré lors d’une vente à un promoteur car il est malheureusement possible de tomber sur un professionnel scrupuleux.