Zonage d’un terrain : bien comprendre

Lorsque l’on veut vendre son terrain, il est indispensable de se renseigner au préalable sur sa situation géographique, en d’autres mots, sur la zone dans laquelle il se trouve. En effet, la zone va définir une grande partie de la valeur de votre bien, puisque de celle-ci vont découler les possibilités des prochains propriétaires.

Dans le cas d’une vente à un promoteur, il est encore plus important d’apporter des informations claires car si le terrain se trouve dans une zone non constructible, il ne pourra tout simplement pas accueillir de bâtiments et par conséquent, représentera dans de nombreux cas un investissement à perte. Le promoteur ne va pas s’aventurer à acheter un terrain qu’il ne pourra pas exploiter, sauf si par exemple il souhaite créer des espaces verts pour les immeubles qu’il vient de faire construire sur le terrain voisin.

Se renseigner sur la zone dans laquelle se trouve votre terrain ne va définitivement pas être une partie de plaisir, c’est un fait. Les documents à consulter sont parfois complexes et demanderont toute votre attention. Vous aurez potentiellement besoin de consulter plusieurs plans pour obtenir les informations qui vous sont nécessaire, et chacun d’entre eux va être rédigé selon des règles précises et annotés avec des termes spécifiques. Pour vous aider à y voir plus clair et vous permettre de gagner du temps, nous avons décidé de vous offrir un petit article, qui vous permettra de mieux comprendre les termes employés.

Zonage d’un terrain : dans quel but ?

Pour comprendre l’instauration des documents qui vont venir réglementer les constructions, l’urbanisation ou encore la protection de certaines zones, il faut retourner quelques décennies en arrière. Au milieu du XXè siècle, la population a fortement augmenté en France. En cause, la période d’après-guerre qui a favorisé les naissances et entraîné le Baby-Boom que nous connaissons tous plus ou moins bien. Une fois que tous ces enfants sont devenus adultes, il a bien fallu les loger, et pour cela, construire des habitations. La croissance économique exceptionnelle a engendré la création de plus d’emplois, d’usines et autres, le tout dans un cycle perpétuel qui a duré tout le long des Trente Glorieuses.

Les autorités nationales ont décidé, dans le même temps, de réglementer les constructions, dans le but, principalement, d’éviter que les villes ne s’étendent dans tous les sens en faisant fi des règles d’hygiène et de sécurité. De plus, des zones à protéger ont commencé à être définies, notamment des zones naturelles et patrimoniales.

La sortie de documents officiels :

À l’origine, c’est le POS, le Plan d’Occupation des Sols qui est venu réglementer tout cela. Avec le temps, de nouvelles interrogations sont arrivées et ont dû trouver des réponses dans de nouveaux documents. Le Plan Local d’Urbanisme, un document qui tient compte de nouvelles problématiques, a peu à peu remplacé le POS avant d’être à son tour progressivement supplanté par le PLUi, un Plan Local d’Urbanisme intercommunal qui concerne les nouvelles communautés de communes. Ce nouveau plan tient compte du fait que certains terrains se trouvent sur le sol de différentes communes, ce qui obligeait jusque-là les propriétaires à consulter divers PLU. Les plus petites communes utilisent peut-être encore la carte communale, un plan très simplifié qui ne permet pas d’évaluer distinctement les limites d’un terrain. En revanche, vous pourrez connaître la zone ou les zones dans lesquelles se trouve votre terrain.

Naturellement, c’est en grande partie sur des critère dictés par la commune que sont établis les divers plans évoqués ci-dessus. En effet, en fonction des objectifs des autorités locales en matière d’urbanisation, de tourisme, de développement durable ou encore de préservation de l’environnement, les zones constructibles seront plus ou moins étendues. Néanmoins, il convient de noter que quelques points vont être soulevés par rapport à la nature même de certains terrains. En effet, des préoccupations géologiques ont fait leur apparition ces dernières années, de plus, certaines zones sont classées comme n’étant pas constructibles en raison de phénomènes météorologiques qui peuvent entraîner des inondations par exemple.

Quelles sont les zones présentes sur un PLU ?

Dans la plupart des communes, vous aurez accès soit à un PLU, soit à un PLUi, c’est pourquoi nous allons aborder en profondeur les zones qui se trouvent sur ces deux documents. Pour que la lecture soit la plus simple possible, les mairies utilisent toutes le même système de classification.

1. Les zones U, ou zones urbaines

Si votre terrain se trouve dans une zone urbaine, vous pouvez commencer à vous réjouir. En effet, une zone urbaine va représenter l’agglomération urbaine de la commune, bien que des bâtiments puissent se trouver à l’extérieur de celle-ci. Le prix des terrains qui se trouvent dans cette zone sont plus élevés, puisque tous les raccordements qui les rendent viables sont déjà effectués. De plus, les zones urbaines vont concentrer l’économie d’une ville, puisque l’on va y trouver des commerces, des habitations, des hôtels, et bien d’autres constructions.

Toutefois, vous ne devez pas oublier que certaines communes ont divisé les zones urbaines en zones dédiées à une activité spécifique. Ainsi, vous trouverez des zones dédiées aux bureaux, aux commerces, aux hôtels et autres. Cela peut se révéler pratique de connaître ces données et de les prendre en compte si vous comptez vendre à un promoteur. En effet, la mairie peut parfaitement refuser de délivrer le permis de construire si jamais les bâtiments qui vont voir le jour ne correspondent pas à la dynamique du quartier. Toutefois, on peut définitivement s’accorder sur le fait que vendre un terrain situé en zone urbaine est bien plus simple et rapide.

2. Les zones AU, ou zones à urbaniser

Bien que le prix d’un terrain en zone à urbaniser ne soit pas aussi important que dans une zone urbaine, il n’en demeure pas moins intéressant pour le vendeur. En effet, une zone à urbaniser est définie comme étant une future zone urbaine, ce qui signifie que dans un futur plus ou moins proche, la commune va réviser le PLU et permettre aux propriétaires de faire construire sur leurs terrains.

On va distinguer deux types de zones AU. Les premières, les zones 1AU sont les plus proches des zones urbaines en termes de définition et de géographie. En effet, elles vont très prochainement devenir viables, il sera donc possible de faire construire dessus.

En ce qui concerne le 2AU, ce sont des zones un peu plus éloignées des zones urbaines mais qui deviendront viables dans le futur. Elles seront viabilisées après les 1AU, ce qui signifie que vous devrez peut-être patienter quelques années pour vendre votre terrain à un promoteur s’il se trouve au sein de cette zone. N’hésitez pas à demander à la mairie une estimation afin de connaître leurs objectifs en matière d’urbanisation, cela vous donnera une idée du temps que vous devrez encore attendre.

3. Les zones A, ou encore zones agricoles

En théorie, rien ne va empêcher la construction de bâtiments au sein d’une zone agricole, tout du moins, des bâtiments dédiés aux exploitants. En effet, il faut savoir qu’en France, les zones agricoles sont très protégées et les constructions qui vont être réalisées en leur sein vont être encadrées de près. Cela s’explique par le fait qu’une partie de l’économie du pays est tirée des zones agricoles, qui sont, en plus de cela, une source importante de biologie et de biodiversité.

Dans certaines situations, la commune peut autoriser la construction de bâtiments non dédiés à l’exploitant, mais cela demeure rare. Les constructions devront répondre à de nombreux critères et, la plupart du temps, être d’utilité publique.

Toutefois, on peut nuancer tout cela en disant que l’urbanisation, en France, tend à devenir de plus en plus importante. Cela explique en partie le fait que certaines zones A sont converties en 2AU voire en 1AU au bout de quelques années.

4. Les zones N, autrement dit les zones naturelles et forestières

La réglementation qui entoure ces zones est en grande partie identique à celle des zones agricoles. En plus de cela, on peut noter que la préservation de ces zones s’accorde avec la protection de tout un écosystème. Si la construction de bâtiments est autorisée, ce doit être dans l’intérêt des exploitants tels que des bûcherons, des gardes forestiers et autres.

Comme les zones urbaines, les zones naturelles peuvent être elles-mêmes divisées en de plus petites zones. Les exploitations forestières vont être soumises aux mêmes réglementations que les zones agricoles, et ce pour les mêmes raisons. En ce qui concerne les zones naturelles à protéger, elles sont le reflet de tout un écosystème qui se trouverait mis en péril si jamais des constructions devaient être envisagées. Les sites historiques font partie des zones à protéger, pour des raisons tout aussi compréhensibles.

Enfin, les zones à caractère d’espaces naturels, qui représentent la troisième catégorie, sont les plus à même de devenir constructibles dans un futur plus ou moins lointain. Toutefois, prenez le temps de bien en discuter avec la mairie, qui pourrait se rendre compte d’une erreur d’appréciation et décider de requalifier la zone pour la rendre non constructible de façon plus sérieuse.

Comment sont classés les terrains sur la carte communale et le RNU ?

Il y a de fortes chances pour que vous ayez sous les yeux le PLU de votre commune, mais si ce n’est pas le cas, vous aurez alors soit une carte communale, soit le RNU, le Règlement National d’Urbanisme. Si le zonage ne va pas être aussi explicite, vous aurez toutefois accès à des données qui vous indiqueront le degré de constructibilité de votre terrain.

Sur le RNU, vous ne pourrez distinguer que les zones constructibles et celles qui ne le sont pas. Vous devrez ensuite consulter les autorités locales pour avoir plus de précisions. En ce qui concerne la carte communale, elle est un savant mélange du PLU et du RNU. Si le système de distinction du second est appliqué, on peut toutefois trouver les subdivisions du premier au sein des zones urbaines présentes sur la carte.

Un classement qui va soulever de nombreux questionnements

La situation la plus compliquée qui peut se présenter à vous est un terrain qui serait situé dans différentes zone à la fois. En montant un dossier solide, le promoteur intéressé par votre bien pourra tenter de faire réviser le PLU, mais sans certitudes de réussite. En revanche, il est tout à fait possible de faire construire sur la partie du terrain qui est constructible et utiliser le reste de la parcelle d’une autre manière.

Si vous ne parvenez pas à saisir toutes les nuances du zonage, que celui-ci vous semble flou ou encore que vous ne compreniez pas les démarches du promoteur, vous pouvez demander conseils à des agents spécialisés dans les relations entre promoteurs et particuliers. Dans tous les cas, ne perdez pas de vue que le promoteur se chargera certainement de réaliser les études des plans, ce qui sera un véritable gain de temps pour vous.