Si en tant que vendeur, vous vous intéressez surtout aux différentes étapes de construction qui vont affecter votre quotidien, avez-vous déjà songé à tout ce qui se déroule en amont ? Le promoteur qui se trouve en face de vous n’agit pas par hasard, toutes ses décisions sont mûrement réfléchies car ce qui ne l’attend pas la suite n’est pas de tout repos. Le promoteur achète un terrain pour y réaliser un projet et le revendre par la suite, mais pourquoi et comment ?
Les 7 étapes de construction :
Pour vous aider à mieux comprendre la situation dans son ensemble, nous avons eu l’idée de vous proposer un article qui vous fera découvrir les différentes étapes de construction liées à la vente d’un terrain, mais du point de vue du promoteur. Nous parlerons donc d’achat, de législation et de nombreuses interrogations et préoccupations qui vont être présentes dans la vie du promoteur, qui ne va pas vivre la transaction de la même façon que vous.
1. Trouver le terrain parfait
Il n’est pas un promoteur immobilier qui vous dira que l’étape la plus simple va être de trouver un terrain. En effet, le choix va devoir être réalisé en fonction de très nombreux points. À l’heure où l’écologie et la préservation de l’environnement ont la cote, les particuliers à la recherche d’un nouveau logement vont privilégier les appartements qui se trouvent à proximité des espaces verts. La campagne séduit par le fait qu’elle permet une proximité avec la nature, mais il ne faut pas pour autant que le futur immeuble soit perdu au milieu de nul part.
Les commerces de proximité seront un avantage important, tout comme des voies d’accès correctes. En quelque sorte, le terrain idéal va se trouver en ville, là où les particuliers iront travailler, tout en étant cerné d’arbres, pour un quotidien plus paisible. En plus de cela, le promoteur va devoir évaluer la situation financière de la commune, les taux d’impositions en vigueur, etc. Certaines localités sont prisées, peu importe le nombre d’arbres qu’elles comptent au mètre carré. C’est le cas notamment des communes des Alpes-Maritimes, de Paris et de sa Première Couronne ou encore du Genevois Français.
Il faut en effet savoir que certaines régions françaises sont plus prisées que d’autres par les particuliers. Tout le monde à conscience des difficultés liées à la recherche d’un logement convenable à Paris par exemple. Le promoteur va jouer là-dessus pour gagner de l’argent, sa marge étant en rapport direct avec les prix de l’immobilier. Il en va de même pour la région des Alpes-Maritimes. Les terrains à vendre son rares dans ces différents lieux, c’est pourquoi il convient de ne pas passer à côté d’une telle opportunité.
À retenir :
Ce n’est pas parce qu’un terrain répond à certains critères qu’il va être parfait pour le projet qu’envisage de réaliser le promoteur. Le PLU va être étudié durant de longues heures afin que le promoteur puisse déterminer la teneur du projet. Le Plan Local d’Urbanisme défini en effet les grandes lignes que doit suivre un projet sur une parcelle donnée. Cela peut concerner le style architectural, la préservation d’une partie des espaces verts pour rester en accord avec la politique environnementale, ou encore la surface maximale constructible au sol. Il ne faut pas négliger ce dernier point, qui va découler directement du coefficient de constructibilité déterminé par le PLU. Tout ceci permet ainsi de définir les caractéristiques d’un terrain à vendre.
2. Des études à n’en plus finir
Une fois toutes ces données entre les mains, le promoteur va pouvoir faire appel à des spécialistes qui se renseigneront sur la qualité du terrain. Ils vont vérifier le taux de pollution de la parcelle, qui pourrait entraîner des frais supplémentaires, ainsi que les coûts engendrés par la démolition d’éventuels bâtiments déjà présents. Ce dernier point peut parfois être problématique, tout dépend de la nature des bâtiments présents et surtout de leur année de construction. Le fait qu’ils puissent faire partie du patrimoine local est parfois un frein à la réalisation des travaux, la mairie pouvant émettre un veto.
Ensuite, un budget va pouvoir être préétabli. En fonction des limites posées par le PLU, le promoteur va pouvoir élaborer un projet en adéquation avec les règles locales et avoir une idée plus précise des coûts liés aux travaux au sens large. Les plans du bâtiment futur vont être dessinés, toujours en fonction du budget prévu par le promoteur. Le choix des matériaux, de la taille des logements, de la présence ou non de balcons, tout va être défini en fonction des habitants déjà présents dans le quartier. Ils sont représentatifs des potentiels futurs acheteurs, il faut donc que le prix de vente des appartements soit en adéquation avec la valeur de l’immobilier dans les environs.
3. L’obtention du permis de construire, un véritable défi
Une fois que le promoteur est sûr de lui et qu’il possède tous les éléments indispensables pour présenter le dossier en mairie, il va pouvoir déposer une demande de permis de construire. La mairie va alors instruire le dossier durant une période relativement longue, allant de 3 à 6 mois en moyenne. Durant ce laps de temps, les riverains vont avoir l’occasion de contester le projet de deux façons différentes : à l’amiable ou devant un tribunal.
Dans le premier cas, si un accord est trouvé, la mairie peut reprendre son expertise. En revanche, le second cas est plus problématique, car le projet va être bloqué durant tout le temps que durera l’instruction du tribunal administratif. Si jamais les riverains échouent une première fois, ils peuvent demander un recours, et ce plusieurs fois. Au final, des années peuvent être nécessaires à la résolution du litige.
À retenir :
Une fois toutes ces étapes passées, la mairie va pouvoir rendre sa décision. Si elle est positive, le promoteur peut continuer ses démarches. Dans le cas contraire, un justificatif de la mairie est attendu et le projet tel quel est abandonné.
4. La mise en route du lancement commercial
Les plans précis ont déjà été élaborés au préalable, avant même que la demande de permis de construire ne soit déposée en mairie. En revanche, le prix de vente de chaque appartement n’avait pas encore été établi, et c’est ce qui va dorénavant occuper le promoteur. En fonction des matériaux qui ont été choisis, du prix d’achat du terrain, de la taille des appartements ou encore de la présence ou non de terrasses, le prix de chaque logement va être validé.
Il faut savoir que tous les appartements d’un même immeuble n’ont pas la même valeur. En effet, selon leur orientation, ils vont perdre ou prendre de la valeur. Le fait qu’une place de parking soit incluse est également un critère à prendre en compte. Le but est que la moyenne des prix soit pondérée afin que les écarts de prix ne soient pas trop grands. Il deviendrait alors plus difficile pour le promoteur de vendre tous ses appartements.
L’étape la plus complexe va alors arriver : assurer une date butoir de livraison pour les appartements. Cette date va être le résultat d’un savant calcul. Pour que les travaux de construction commencent, il faut qu’un nombre minimum d’appartements aient déjà été vendus. Or, lors de la vente, les acheteurs demandent une date de livraison plus ou moins précise, le promoteur va donc devoir faire quelques prédictions qui doivent être le plus juste possible, surtout si la date de livraison est inscrite dans le contrat de vente. Chaque jour de retard peut entraîner des pénalités, ce qui serait regrettable pour le promoteur immobilier.
5. Une signature officielle entre le propriétaire du terrain et le promoteur
Aussi surprenant que cela puisse paraître, le promoteur ne va pas acheter le terrain avant d’être certain que son projet verra le jour. Cela explique en grande partie pourquoi une vente entre un promoteur et un particulier peut prendre autant de temps. Durant tout le temps que durent les démarches, seule une promesse de vente est signée afin de garantir au promoteur que le terrain sera à lui en priorité s’il devait l’acheter au final.
Cette situation s’explique par le fait que la plupart des promoteurs doivent effectuer un emprunt auprès d’une banque avant de pouvoir ne serait-ce qu’acheter le terrain. Or, ces dernières posent des conditions très précises, l’une d’elles étant que le promoteur doit avoir vendu un certain nombre de logements au préalable. De plus, la demande de permis de construire doit avoir été acceptée par la mairie, ce qui explique que les étapes s’enchaînent de cette façon.
Pour que le budget final soit défini, les appels d’offres sont officialisés auprès des différents constructeurs. Une fois le prêt définitivement obtenu par le promoteur, la vente avec le particulier peut enfin être conclue.
6. Le début du chantier
Le gros œuvre peut commencer, mais ce n’est pas pour autant que le promoteur peut enfin souffler. Il va devoir prêter une attention particulière à la bonne réalisation des travaux et surtout, faire en sorte que ceux-ci soient terminés dans des délais corrects. Certains acheteurs doivent rendre leur appartement qu’ils louaient jusqu’alors ou encore ont vendu leur bien pour venir s’installer dans un nouvel appartement, il faut donc que tout soit terminé à la date butoir fixée par le promoteur.
En même temps, le promoteur va pouvoir visualiser l’intérieur des appartements. Pour ceux qui sont déjà vendus, les nouveaux propriétaires vont pouvoir donner leur vision des choses. Il est possible que la cuisine soit personnalisée, tout comme les faïences ou encore les revêtements des sols. Certaines limites existent, mais elles seront clairement explicitées par le promoteur aux acheteurs.
7. Une livraison dans les temps
Une fois que l’immeuble est terminé, sans que l’intérieur des appartements ne soit achevé, le promoteur va pouvoir faire visiter les lieux aux acheteurs. Ces derniers ont déjà pu prendre conscience de l’avancée des travaux, soit en se rendant sur place, soit en observant les photos relatives à l’avancée du chantier. Le promoteur va faire en sorte, lors de la visite de pré-livraison, d’écouter les remarques des acheteurs afin de faire en sorte que la livraison finale soit parfaite.
Il faut savoir que les acheteurs sont protégés avant même le début des travaux, dès que le contrat de vente est signé. En effet, si le projet devait ne pas voir le jour, les sommes versées seraient alors intégralement remboursées. En revanche, si un problème survient alors que les travaux ont débuté, par exemple si le promoteur n’est pas en mesure de les achever, une autre assurance entre en jeu. Les sommes nécessaires à l’achèvement des travaux sont débloquées et les acheteurs peuvent alors voir leur nouveau logement être terminé.
Les logements proposés par les promoteurs sont toujours plus innovants dans le but de séduire une nouvelle clientèle. Cela explique l’engouement de nombreux particuliers, qui voient l’achat d’un appartement neuf comme un investissement rentable, d’autant plus qu’il est entièrement sécurisé.
Une fois que les travaux sont entièrement terminés, les propriétaires se voient remettre la clé de leur nouveau logement.