Plutôt que penser superficie idéale d’un terrain, il vaudrait mieux parler d’optimisation du potentiel par rapport à son étendue. En effet, il n’existe pas de surface idéale car chaque cas est unique et, paradoxalement, certaines petites surfaces peuvent offrir des possibilités multiples quand de grandes parcelles seront extrêmement compliquées à gérer. Naturellement, les prix dépendent des caractéristiques d’un terrain.
Ne vous focalisez, donc, pas sur la superficie de votre terrain mais travaillez à mettre en valeur son potentiel. Il y a de nombreux éléments à prendre en ligne de compte. Le timing est fondamental, les transactions immobilières dépendent du temps de deux manières :
- Elles sont liées à la conjoncture nationale et locale.
- Si vous voulez faire une bonne affaire, il faut que vous disposiez de temps.
Si votre acheteur sait que vous êtes pressé, il en profitera. Ensuite, pour bien vendre votre terrain, vous devez trouver le promoteur adéquat. Pour finir, vous devez apprendre à valoriser le potentiel de votre terrain.
Les règles de base
Lorsque vous étudiez le projet immobilier que vous imaginez sur votre terrain, que ce soit pour vous ou pour le vendre, vous êtes limité par sa superficie. Mais les caractéristiques d’un terrain vont aussi influencer les plans de vente. Vous êtes dépendant de la morphologie de votre terrain. S’il est en dénivelé, s’il est arboré, s’il est traversé par un relief ou un ruisseau, etc. Vous n’êtes pas libre d’implanter votre bâtiment comme vous l’entendez. Et il y a la réglementation qui va énoncer des restrictions et des interdictions que vous ne maîtrisez pas.
La réglementation définit les caractéristiques d’un terrain
Vous dépendez du Plan Local d’Urbanisme, le PLU, ou de la carte communale décrétée par la mairie de votre commune, ou du PLUi qui est sa version intercommunale édictée à l’échelon du groupement de communes. Tous ces documents encadrent strictement vos possibilités de construction. Ils ont pris la place des Plans d’Occupation des Sols, les POS depuis 2018. En l’absence de ces documents – ce qui est rare mais peut tout de même arriver – vous devez vous référer au Règlement National d’Urbanisme, le RNU.
Ces règlements vous imposent un ratio minimal entre la superficie du terrain et le bâtiment que vous souhaitez construire. Même sur une parcelle constructible, si sa taille est jugée trop petite, vous pouvez vous retrouver devant l’interdiction de construire une maison, un immeuble ou un commerce.
Vous allez ensuite devoir obéir aux injonctions du Coefficient d’Occupation des Sols, le COS. Lui, détermine la dimension maximale à laquelle vous avez droit.
Vous allez aussi être soumis à des limites concernant la hauteur de votre ou vos bâtiments qui peut être différente selon la zone du PLU ou de la carte communale concernée. Vous ne pouvez, donc, pas décider du nombre d’étages que vous voulez, le PLU le fait pour vous.
En combinant les limitations de l’implantation au sol et la hauteur de construction, vous devrez donc vous adapter au volume global que l’on vous autorise à construire. Cela va décider du nombre de logements ou de bureaux possibles.
Une fois les dimensions définies, c’est l’implantation qui est imposée car le PLU impose généralement des distances minimales avec les constructions voisines, qu’il s’agisse de particuliers ou de locaux professionnels.
L’environnement du terrain
La préservation de l’environnement et l’aménagement du territoire est une notion de plus en plus présente dans les PLU et, là encore, vous ne faites pas ce que vous voulez, ainsi, vous êtes obligé d’avoir une surface minimale d’espaces verts, des restrictions pour la préservation de zones sauvages prenant en compte la faune et la flore et la protection des arbres très anciens…
Toutes ces restrictions et interdictions dépendent des autorités locales et pas de règles nationales. Il n’y a donc qu’à la mairie que vous pourrez obtenir les documentations correspondant à votre terrain. En récoltant ces informations, il est plus facile de connaître les caractéristiques d’un terrain.
Adapter son projet à la surface de son terrain
Avant d’imaginer votre future construction, vous devez vous renseigner sur ce que vous avez le droit de faire. Ensuite, c’est le bon sens qui doit vous inciter à demeurer réaliste. Vous vous doutez bien que vous n’allez pas construire un immeuble à étage au milieu d’un village ou que vous aurez davantage besoin d’espaces verts dans une zone pavillonnaire que dans un centre-ville dense, de toute façon, dans l’hypothèse où vous voulez vendre votre terrain à un promoteur, il va rapidement vous ramener à la réalité car il est confronté tous les jours aux restrictions de l’administration.
C’est d’ailleurs l’avantage de travailler avec un promoteur. Il est confronté toute l’année à ces contraintes et il sait y faire face. Il peut traiter tout à la fois un pavillon individuel, comme un immeuble d’habitations, un complexe industriel, une galerie commerciale… Un acheteur potentiel particulier n’a pas cette souplesse. Il ne recherche pas un terrain pour faire un investissement mais pour ses besoins personnels, ce qui restreint ses choix.
En résumé, vous n’êtes pas seul à décider quel type de bâtiment et quel sera son volume sur une parcelle qui vous appartient. Il ne suffit pas que votre terrain soit constructible, vous devez obéir aux différents règlements en vigueur. Outre la superficie, vous devrez en plus prendre en compte la configuration de votre terrain. Cela correspond à son environnement et les commodités et équipements à proximité. Si vous possédez un terrain éloigné des commodités soumises à l’obligation d’être raccordées, c’est-à-dire pour viabiliser votre terrain – eau, gaz, électricité, Internet et téléphone – vous devez également en tenir compte. Le budget alloué va peser sur l’enveloppe du projet lié à votre terrain, encore une fois. Les caractéristiques d’un terrain sont nombreuses.
Les écarts de prix au mètre carré
Dans l’absolu, on se dit que plus un terrain est grand, plus il a de valeur mais ce serait compter sans son environnement. Si vous possédez une petite parcelle constructible en ville avec un COS intéressant et une surface au sol suffisamment importante, vous tenez sans doute là une occasion en or de réaliser une excellente affaire. Plutôt que de construire une maison individuelle, vous pouvez envisager la construction d’un petit immeuble de plusieurs étages qui pourra accueillir soit des bureaux, soit des logements privés. Que vous le destiniez à la vente ou la location, votre bénéfice sera de toute façon plus important que si vous n’y construisiez qu’une seule maison.
Un autre cas de figure peut s’avérer extrêmement intéressant pour vous. Dans l’hypothèse où un promoteur a acheté des terrains aux alentours puisqu’il envisage un projet à grande échelle, il pourrait avoir impérativement besoin de votre petite parcelle qui peut remettre en cause tout son plan. Il est évident que dans ce cas, votre terrain, jusque-là sans intérêt, prend une grande valeur. Vous êtes en position de force pour négocier.
Ce genre de transaction peut également être initiée par un groupement de petits propriétaires. Imaginez que vous possédez un petit terrain trop insignifiant pour y envisager une construction intéressante, si les terrains attenants ont la même configuration, il peut être judicieux de vous associer à vos voisins et d’aller proposer l’ensemble à un promoteur qui pourra exploiter le tout.
Les opportunités offertes par un terrain à la superficie importante
Posséder un grand terrain est un atout indéniable et elle sera généralement plus facile à vendre qu’un petit terrain. Selon l’emplacement de votre parcelle, vous en tirerez des prix différents. Les transactions seront plus ou moins longues avant d’aboutir. Les caractéristiques d’un terrain varient grandement en fonction de l’emplacement.
A la campagne
Tout dépend de l’environnement dans lequel se trouve votre terrain. Dans des zones dont l’urbanisme reste à concrétiser et qui sont actives, aussi bien démographiquement qu’économiquement, vous pouvez envisager des projets de grande ampleur. Vous pouvez également découper votre parcelle, ce que nous allons voir plus bas.
En ville
Les grands terrains sont par définition des denrées rares donc chères. Pour un promoteur, une grande surface en ville est une aubaine à côté de laquelle il ne peut pas passer. Il sera prêt à y mettre un prix élevé car il voit immédiatement là le moyen de bâtir un projet juteux. Un grand terrain se prête à différents projets et le promoteur sera motivé par les opportunités qui vont s’offrir à lui. Le seul bémol dans ce cas est la réaction des autorité locales.
Autant certaines vont appuyer le projet, parfois même y participer, accélérant ainsi les négociations, autant d’autres vont se montrer réticentes. Elles peuvent objecter la nécessité de conserver des espaces non urbanisés, pour que la ville préserve quelques points de respiration. Le cas échéant, elles hésiteront à délivrer un permis de construire, bloquant par la même occasion votre transaction. Dans ce cas précis, vous pouvez choisir de vous faire aider par un professionnel dont le métier à être intermédiaire entre les autorités locales et vous. Ce genre de personne connaît les contraintes locales et les rouages du métier de l’immobilier. Il utilisera ses réseaux et son savoir-faire pour que votre dossier puisse aboutir dans les plus brefs délais.
Dans les zones périurbaines
Les promoteurs sont très friands des grands terrains. Ils y voient l’opportunité d’y mettre des pavillons ou d’un parc d’activités professionnelles et/ou industrielles. Ces emplacements se vendent à un prix inférieur à la ville elle-même et peuvent prendre un peu plus de temps. Dans le cas d’un lotissement, ce n’est qu’au lancement du projet immobilier que la vente est scellée. Ce lancement dépend des ventes sur plan et il n’est définitif que lorsque la moitié est signée.
Vendre un grand terrain en le découpant
Dans le cas où vous possédez un grand terrain, il est toujours envisageable de le vendre en différentes parcelles. Quand c’est le vendeur qui prend cette décision, cela lui permet de rester propriétaire d’une partie et de conserver l’autre partie. Cette parcelle qu’il conserve peut-être vendue ultérieurement mais elle peut également être destinée à être conservée s’il y possède sa propre maison. Il touchera le bénéfice de la vente de l’autre partie dont il disposera comme il l’entend. Cette somme est souvent utilisée pour une rénovation de sa maison.
Pour un promoteur immobilier, acheter un grand terrain pour le scinder ensuite a un autre but, celui de multiplier les projets et les revendre individuellement. Cela ne fait aucune différence pour vous, le sort qu’il réserve à votre terrain ne vous concerne plus. Pour lui, c’est l’occasion de diversifier son offre, de ne pas construire simultanément l’ensemble mais de l’échelonner sur plusieurs années.
En résumé…
La vente d’un bien est une transaction longue et soumise à de nombreuses règles. Il faut ainsi en connaître les rouages pour ne pas que cela soit trop compliqué. Chaque terrain étant unique et les règles étant différentes selon les emplacements, il est parfois difficile de s’y retrouver.
Devant les nombreuses options qui s’offrent à vous lorsque vous décidez de vendre votre terrain, il peut être judicieux de passer par les services d’un professionnel dont le métier est d’agir en tant qu’intermédiaire entre vous et les autorités locales pour tout ce qui concerne les démarches administratives, et entre vous et le promoteur pour gérer les négociations.
Il vous accompagnera sur toute la durée de votre projet. Il vous aidera à optimiser et connaître les caractéristiques d’un terrain. Cela vous permettra d’aboutir à la meilleure transaction possible dans les délais les plus courts. La première démarche est de demander une estimation gratuite.