Lorsqu’un particulier vend un bien foncier (un terrain) ou immobilier (une maison, un appartement, un immeuble, un commerce) à un promoteur, il est d’usage de dire que ce dernier est redevable d’une dette envers celui qui a cédé son bien. Cette dette n’est autre que le prix de vente convenu au moment de la signature de la promesse de vente. Pour recouvrir cette dette, le promoteur peut choisir de ne pas réaliser un règlement financier conventionnel, il peut décider d’opter pour une dation en paiement. Il s’agit d’un mécanisme qui permet au promoteur d’échanger une partie ou l’intégralité de sa dette contre la cession d’un ou de plusieurs nouveaux appartements. En réalité, le procédé est comparable à un troc ou à un paiement en nature.
La dation en paiement dans l’immobilier
La dation en paiement servait autrefois à rembourser des impôts ou des droits de succession. À cette époque, les gens s’acquittaient de leurs taxes en cédant une œuvre d’art, un bien foncier ou un bien immobilier à l’État. Ainsi, la dation en paiement était exclusivement un terme juridique inscrit dans le droit fiscal. Aujourd’hui, l’expression relève aussi du droit civil et la dation en paiement est devenue une pratique très commune dans le secteur de l’immobilier. Le fonctionnement de la dation en paiement est assez simple à comprendre : si un promoteur immobilier veut faire l’acquisition d’un bien immobilier appartenant à un particulier, il est en droit de proposer ce qu’on appelle « un échange de propriété ». Dans ce cas précis, l’échange peut concerner un terrain, une maison ou encore un immeuble ancien. Généralement, la dation en paiement ne concerne qu’un échange partiel. Elle vient compléter une transaction financière.
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Il existe deux manières différentes de réaliser un paiement par dation :
- La première est effectuée dans le cas où le particulier vend son terrain dans son intégralité. C’est le cas qui se produit le plus. Ici, le promoteur s’engage à construire ou à céder des locaux neufs au vendeur. La valeur de ces locaux doit couvrir une partie ou l’intégralité de la valeur du terrain cédé. Généralement, le vendeur reçoit un paiement sous deux formes différentes : en cash et en nature (appartement, commerce, pavillon, etc.).
- La seconde méthode est utilisée dans le cas où le vendeur ne cède qu’une partie de son terrain. Une partie de la nouvelle propriété qui va être construite reviendra au vendeur. Ainsi, le vendeur devient copropriétaire du lotissement. Bien que la copropriété entre le vendeur et le promoteur soit possible, elle est déconseillée. Si cette méthode survient très rarement, il convient tout de même d’en parler.
Les avantages et les risques de la dation en paiement
Le procédé de dation en paiement possède quelques avantages, mais s’accompagne également d’un certain nombre de risques. En effet, ce ne sont pas tous les profils et tous les projets qui peuvent convenir à la dation en paiement. Il est donc important de prendre connaissance des limites pour ne pas regretter son choix.
Les avantages de la dation en paiement
Il est évident que le promoteur peut véritablement profiter de la dation en paiement. En effet, tout paiement qu’il réussira à transformer en échange lui permettra de ne pas avoir à faire un emprunt auprès d’une banque. C’est un grand bol d’air pour la trésorerie du promoteur. Pour le particulier qui vend, les avantages dépendent avant tout du contexte. Ainsi, il existe trois contextes dans lesquels le vendeur peut tirer profit d’un paiement par dation :
- Pour le particulier qui vend, le premier avantage du paiement par dation c’est de pouvoir garder le même cadre de vie. En effet, l’emplacement du nouveau logement sera le même que celui de l’ancien. C’est-à-dire que le vendeur continuera à vivre dans son quartier. Il s’agit d’un avantage sur le long terme qui ne casse pas le rythme de vie.
- Le second avantage de la dation en paiement c’est qu’elle permet au vendeur d’avoir une nouvelle habitation à moindre prix. Il convient de rappeler que même une vente traditionnelle permettra au vendeur d’obtenir des fonds pour acheter une nouvelle maison ou un nouvel appartement. Par ailleurs, la dation en paiement est beaucoup plus intéressante pour ceux qui n’ont pas envie de déménager. En même temps, le vendeur évite les charges et les travaux de rénovation éventuels. Cette perspective intéressera surtout les vendeurs qui disposent de beaucoup de logements ou d’immeubles.
Comme nous le voyons, les avantages de la dation en paiement sont réels, mais doivent être contextualisés selon les cas. Ainsi, avant de choisir une dation en paiement, il vaut mieux demander l’avis d’un spécialiste pour savoir si ce mode de paiement si particulier convient à votre projet et à vos besoins.
Les risques de la dation en paiement
Il convient de rappeler qu’un paiement par dation s’apparente plus à une « obligation de faire » qu’à une obligation de paiements par cash. Ainsi, ce ne sera qu’une fois les travaux terminés que la dation pourra être effective. Cette conjoncture assez inédite peut conduire à l’apparition d’un certain nombre de risques.
Parmi les principaux dangers que le vendeur peut rencontrer alors qu’il a accepté un paiement par dation c’est l’annulation du projet immobilier. Ce cas peut se produire lorsque le promoteur est en situation de liquidation ou de faillite, ou s’il y a un défaut de permis de construire. Il ne faut pas aussi oublier les risques liés aux retards du projet immobilier.
Pour le particulier qui vend son unique bien, il devra se loger ailleurs durant toute la période des travaux. Il devra s’acquitter de nombreuses charges dont le loyer, les frais de déménagements et les éventuels frais de stockage du mobilier. D’un autre côté, les propriétaires de nombreux logements feront face temporairement à l’arrêt du versement des loyers pour au moins 18 mois.
Il faut également tenir compte d’une chose : généralement, la signature pour le paiement par dation a lieu au même moment que l’accord de la promesse de vente. En revanche, ce n’est que longtemps après que les différentes autorisations, surtout le permis de construire, en seront délivrées. Le risque c’est que le produit final ne corresponde pas aux prévisions. En d’autres termes, le futur propriétaire peut rencontrer des malfaçons ou des défauts de construction sans avoir aucun recours.
Le vendeur fera aussi face à une procédure plutôt complexe lorsqu’il s’agit de préparer un paiement par dation. De plus, à cause de nombreux acteurs qui entrent en jeu (banquiers, notaire, promoteur, etc.), il n’aura qu’un contrôle limité sur le projet immobilier qui fera naître son nouveau logement.
Enfin, une démarche de paiement par dation implique certains risques en matière de fiscalité. En effet, si les négociations ne sont pas bien menées et le contrat mal maîtrisé, une taxe sur les plus-values immobilières attend le vendeur.
Les précautions à prendre pour une dation en paiement
Bien qu’un paiement par dation apporte de nombreux avantages, il s’agit d’une démarche complexe et risquée qui ne conviendra qu’à une certaine catégorie de personne et pour certaines situations seulement. Quoi qu’il en soit, le propriétaire vendeur qui opte pour une dation en paiement doit faire très attention et prendre les précautions nécessaires.
D’abord, concernant les risques liés à un abandon de projet, ou à un refus du permis de construire, il serait plus prudent d’inclure une clause d’obligation d’achèvement des travaux dans le contrat. Il est même possible d’inscrire une obligation de remboursement de la somme.
L’obtention d’une indemnité pour vacance locative est également une solution pour limiter les désagréments que le vendeur pourrait rencontrer durant la période qui s’écoule entre l’abandon du précédent logement et l’achèvement du nouveau. Il existe également quelques types d’assurances auxquelles le vendeur peut souscrire. Cependant, elles ne couvrent pas précisément la situation de vacance de logement.
Il est également possible de se protéger contre toutes les modifications qualitatives du logement final. En effet, en établissant des notices descriptives, le vendeur pourra éviter que la livraison finale ne soit pas différente de la promesse de vente.
Il convient de noter que se protéger contre tous les désagréments causés par la dation en paiement n’est pas aussi facile que cela. Le processus est complexe et prend beaucoup de temps. Ainsi, vous pouvez faire appel à des spécialistes pour vous accompagner dans les démarches fastidieuses. Ces spécialistes sont en mesure de bien gérer les communications et les relations avec les différents interlocuteurs du projet immobilier en cours. Ils conseillent également les vendeurs dans le choix des meilleures alternatives en matière de fiscalité, mais aussi dans les négociations du prix de vente.
Pourquoi vendre son terrain à un promoteur ?
Il faut se rendre compte que vendre son bien foncier à un promoteur ne doit pas être une décision prise à la légère. Quelle que soit la méthode de paiement choisie, votre démarche doit être celle de quelqu’un qui veut maximiser ses profits. Et c’est tout à fait possible, grâce au fait que les promoteurs peuvent faire l’acquisition d’un bien avec un prix 20 % plus élevé que la normale.
Par ailleurs, il faut comprendre que vendre à un promoteur vous oblige à subir quelques contraintes. En effet, cela vous demandera plus de patience et plus d’efforts qu’avec un acheteur lambda.
Qui peut vendre à un promoteur ?
De façon générale, tout le monde peut vendre à un promoteur immobilier. Ainsi, n’importe quel particulier propriétaire est en mesure de négocier un contrat avec un promoteur pour obtenir du profit. Par ailleurs, les particuliers les plus vendeurs sont ceux qui n’affichent plus un très grand intérêt pour leur logement actuel, ceux qui veulent du changement. Les raisons peuvent être diverses. D’abord, il se peut que le logement actuel soit devenu très difficile à entretenir, ou alors qu’il ne réponde plus à certaines problématiques de santé ou de mobilité. D’autres veulent changer de logement pour simplement découvrir une nouvelle région, une nouvelle ville ou un nouveau paysage. Enfin, il y a ceux qui vendent à la suite d’un héritage qui vient d’être acquis.
Qu’est-ce qui intéresse les promoteurs ?
Si on considère que n’importe quel particulier propriétaire peut être tenté par la vente de son bien à un promoteur, tous les promoteurs ne sont pas forcés d’être intéressés par tous les biens qu’on leur propose. Ainsi, tous les terrains qui sont situés dans une zone agricole, dans une zone protégée par le Plan Local d’Urbanisme, bref, tous les terrains non ouverts à la construction n’intéressent pas les promoteurs. Ils ne sont attirés que par les terrains constructibles ou à urbaniser. En effet, ce sont les parcelles qui représentent la majorité des terrains. Leurs tailles sont multiples et ils sont situés dans différents endroits. Concernant ce dernier point, le prix de vente des terrains va énormément dépendre de son emplacement.
Comment vendre son terrain à un promoteur ?
La vente d’un terrain à un promoteur est un processus qui demande beaucoup de patience, car il peut prendre plusieurs mois à cause des démarches administratives très lourdes. Si vous voulez vous lancer dans l’aventure, il est important d’avoir une vision globale et éclairée du marché de l’immobilier. Il faut aussi connaître les bases de la conception et de la gestion d’un projet immobilier. Enfin, il faut savoir négocier.
L’autre élément important c’est de trouver le bon promoteur immobilier. Il faut opter pour un promoteur local, situé dans votre commune, dans votre département ou dans votre région. En effet, leur connaissance de l’environnement local sera plus précise. Il y aura plus de chances que le projet que ce promoteur local vous propose soit fiable et ambitieux. Privilégier un promoteur local c’est aussi avoir l’assurance d’une vente rapide à un prix très concurrentiel. Ensuite, un bon promoteur c’est aussi un promoteur professionnel et expérimenté. Son projet doit être réaliste et ambitieux pour récolter l’adhésion des autorités locales.
Conclusion
Pour conclure, la dation en paiement se présente comme une solution avantageuse pour le vendeur et le promoteur immobilier. Les deux parties peuvent tirer de gros avantages avec cette démarche. Par ailleurs, elle comporte quelques risques que l’on peut facilement contourner si on est vigilant.