Pourquoi opter pour la division foncière ? 

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Plusieurs raisons peuvent vous pousser à vous défaire d’une partie d’un terrain. Si ce dernier est trop grand et que vous ne l’exploitez pas, il ne sert par exemple à rien de le conserver, surtout s’il est constructible. Il faut savoir que la crise du logement touche de nombreuses régions en France, trouver des terrains constructibles devient très compliqué et en vous séparant d’une partie de votre parcelle, vous gagnerez de l’argent en plus de réaliser une action qui aidera certainement d’autres personnes. 

Le fait de proposer de nouveaux terrains constructibles sur le marché de l’immobilier va permettre aux particuliers comme aux promoteurs d’en faire l’acquisition et donc de bénéficier ou de faire bénéficier de logements neufs. Il est important de noter que les documents d’urbanisme limitent grandement les nouvelles constructions, c’est pourquoi il est primordial que de nouveaux terrains arrivent sur le marché. 

Vous pouvez également être concerné par la division foncière si vous possédez plusieurs parcelles voisines les unes des autres. En effet, elles vont former ce que l’on nomme une unité foncière et pour un vendre une, vous devrez suivre la procédure qui sera décrite par la suite. 

Comment fonctionne la division foncière ? 

Si vous possédez un terrain constructible et que vous souhaitez vous défaire d’une partie de celui-ci, il est possible d’envisager une division foncière. De la même façon, si vous possédez différentes parcelles voisines, cette procédure pourra également être entamée. Toutefois, il est important de noter que certains critères doivent être respectés pour que cela fonctionne correctement. 

Tout savoir sur l’unité foncière 

On nomme unité foncière un rassemblement de plusieurs parcelles dont vous pouvez parfaitement avoir fait l’acquisition sur plusieurs années. Néanmoins, le fait d’être en possession d’une unité foncière va vous obliger à suivre une procédure de division de lotissement puisque chaque parcelle va être considérée comme un potentiel lot. 

Est-il possible de diviser n’importe quel terrain ? 

Tous les terrains ne sont pas divisibles, il convient de respecter les nombreux critères légaux. Par exemple, un lot doit posséder une certaine surface constructible afin que le futur acheteur puisse y construire un bâtiment. 

De plus, en fonction de la zone dans laquelle se trouve votre terrain, vous ne pourrez pas toujours transformer une partie de la parcelle en terrain à bâtir. Il faut en effet que votre terrain se trouve en zone constructible pour cela.

Notez par ailleurs que les parcelles situées en zone naturelle peuvent faire l’objet d’une division mais il faudra au préalable obtenir une autorisation spécifique, sous peine de voir la division être annulée. 

Quelles sont les règles universelles en matière de division foncière ? 

Quelle que soit la procédure que vous comptez entamer dans le cadre de la division foncière de votre parcelle, il vous faudra respecter différentes règles. 

Par exemple, le lot mis en vente devra posséder une certaine surface, ainsi qu’une surface constructible au sol suffisamment élevées. Cela est d’autant plus important si votre terrain n’est pas relié au système d’assainissement collectif. 

Par ailleurs, certains monuments, paysages ou écosystèmes rendent des terrains inconstructibles, il faudra donc prendre le temps de vérifier tout cela dès le départ pour ne pas perdre de temps. 

Enfin, il faut que la parcelle détachée soit viable, autrement, elle ne sera pas constructible dans les faits. Vous pouvez toujours tenter de la viabiliser vous-même avant d’entamer la procédure de division foncière. 

Quelles sont les différentes étapes d’une division foncière ? 

Une division foncière va être réalisée en plusieurs étapes, elle ne sera entièrement effective et légale qu’une fois qu’elles auront toutes été achevées. Ne pas respecter ces étapes peut vous coûter cher par la suite puisque la division pourra alors être contestée voire même annulée. Vos voisins auront par exemple le droit de déposer un recours à l’encontre de votre permis d’aménager ou encore de votre déclaration préalable, comme ils pourraient le faire contre votre permis de construire. 

Pour commencer, la division physique 

En fonction de l’agencement de la parcelle que vous souhaitez diviser, plusieurs données vont devoir être explorées. Pour commencer, il vous faudra vérifier la géologie du terrain, mais également son inclinaison, afin de noter tous ces éléments dans votre demande d’urbanisme. 

Ensuite, vous allez devoir notifier toutes les servitudes qui devront être mises en place. Il y a de fortes chances pour que la parcelle détachée dépende directement de la parcelle dont vous restez propriétaire sur certains points. Par exemple, si pour accéder à la nouvelle parcelle, il est nécessaire d’emprunter un chemin se trouvant sur votre propriété, il faudra établir un acte de servitude dans l’acte de vente qui sera ratifié par et chez le notaire. Il en va de même pour les différents réseaux de canalisations, à savoir l’assainissement. Le propriétaire de la nouvelle parcelle doit pouvoir profiter de ces canalisations mais aussi, si besoin, accéder à celles se trouvant chez vous. En fonction du mode de raccordement, il se peut que des aménagements spécifiques soient à prévoir. Les conditions liées aux servitudes seront définies par le vendeur et l’acheteur mais peuvent être conseillées par le notaire, qui, en professionnel, est habitué à ce genre de situations. 

Il va se révéler intéressant de définir, du moins en partie, les servitudes avant la vente du bien, car cela permettra aux potentiels acheteurs d’avoir une idée précise de la situation une fois qu’ils seront vos voisins. 

Ensuite, la division cadastrale 

Il faut savoir que les limites physiques de votre terrain ne sont pas forcément les limites légales, c’est pourquoi il convient de vérifier la vraie superficie de votre parcelle en consultant le plan cadastral. Une fois que ce sera fait, vous pourrez faire appel à un géomètre-expert qui viendra réaliser plusieurs opérations. Pour commencer, il va définir sur un plan la division qui va être réalisée. Ensuite, il va s’occuper de signaler physiquement cette division, afin que vous comme le futur acheteur puissiez vous rendre compte du résultat final. Il sera également important que le géomètre-expert fasse apparaître les futures servitudes sur les plans qu’il va réaliser, autant pour vous que pour votre futur voisin. 

Si de nouveaux aménagements doivent être réalisés, que ce soit une voie d’accès ou une rallonge des canalisations, cela devra également être signifié sur le plan. 

Il faut savoir que lorsque la division sera réalisée, votre parcelle perdra son numéro cadastral, celui grâce auquel elle est référencée sur le cadastre. Un nouveau numéro lui sera attribué et la parcelle détachée en recevra un également. Elles seront ainsi signalées distinctement sur le cadastre. 

Pour finir, la division administrative 

Vous vous en doutez certainement, vous ne pouvez pas réaliser une division sans obtenir l’accord de la mairie. Il vous faudra alors réaliser une demande d’urbanisme qui peut prendre plusieurs formes, ce sera à vous de choisir celle qui correspond à votre situation. N’hésitez pas à demander un éclaircissement à la mairie ou au géomètre-expert à ce sujet. La plupart du temps, vous devrez soit réaliser une demande de permis d’aménager, soit une déclaration préalable. 

Le permis d’aménager est nécessaire si vous divisez une parcelle en plusieurs lots à bâtir ou encore si vous prévoyez d’aménager des voies d’accès. De plus, à partir du moment où votre parcelle est située dans une zone classée ou sauvegardée, que ce soit en raison d’un environnement naturel particulier ou de la présence d’un monument historique, vous devrez également demander un permis d’aménager. 

Tous les autres cas de figure sont considérés comme nécessitant seulement une déclaration préalable, le dossier à remplir sera alors beaucoup plus léger, comme nous le verrons par la suite. 

Une fois que vous aurez complété le dossier demandé et que vous y aurez associé tous les documents nécessaires, comme les plans du géomètre-expert, il vous faudra patienter le temps que la mairie examine la situation et rende sa décision. Vous saurez au bout d’un mois maximum si votre déclaration préalable est acceptée, en revanche, il vous faudra attendre jusqu’à trois mois pour le permis d’aménager. 

Une fois l’autorisation d’urbanisme entre les mains, n’oubliez pas de l’afficher sur votre terrain de façon visible et continue tout en pensant à faire constater l’affichage par un huissier pour éviter toute contestation. 

Sur quels documents s’appuient les tiers pour déposer un recours ? 

Toutes les autorisations d’urbanisme, que ce soit un permis de construire, une déclaration préalable ou encore un permis d’aménager, peuvent être contestées par les tiers à partir du moment où elles sont affichées de manière visible et continue sur le terrain concerné. On nomme cette contestation un recours et il peut être déposé par un tiers mais aussi le maire ou encore le Préfet. Pour éviter que cela se produise, mieux vaut prendre le temps de remplir correctement le dossier de demande d’urbanisme afin de limiter au maximum les recours. Si tout est légal, il y a peu de chances pour que le recours aboutisse, toutefois, cela peut vous faire perdre du temps. 

Prévenir vos voisins de vive voix avant d’afficher l’autorisation sur le terrain en les prenant par surprise peut être une excellente idée, le fait de dialoguer avec eux vous permettra de les rassurer et peut-être même de trouver un compromis dans certains cas plus délicats. Toutefois, notez bien que vous ne pourrez empêcher le dépôt d’un recours abusif, même si celui-ci sera annulé rapidement puisque déposé sans arguments valables. 

Pour que votre demande et donc votre autorisation soient les plus fiables possibles, vous devez prendre en compte tous les données présentes dans les documents d’urbanisme, c’est là-dessus que les tiers s’appuieront la plupart du temps pour déposer un recours. Consulter le Plan Local d’Urbanisme, le Règlement National d’Urbanisme, la carte communale, le cadastre et le POS, en fonction de ce qui est disponible dans votre mairie, ne sera donc pas une option mais un impératif. De plus, vous aurez besoin de ces données pour remplir votre demande d’urbanisme. 

Quelles sont les différentes procédures pour une division de terrain à bâtir ? 

En fonction du type de division foncière que vous comptez réalisez, il convient de suivre une procédure précise. En effet, selon si vous vous séparez d’un ou de plusieurs lots, il faudra adapter la procédure et remplir plus ou moins de documents. 

La déclaration préalable, une procédure souvent utilisée 

Si vous envisagez de vendre une partie de votre parcelle en un seul lot, alors vous devrez très certainement réaliser une demande de déclaration préalable. Celle-ci va s’avérer relativement simple et rapide à remplir en comparaison avec la demande de permis d’aménager. Il faut savoir que ces deux procédures fonctionnent par exclusion, cela signifie que si votre cas ne correspond pas à l’une des procédures, il y a de fortes chances que vous deviez réaliser l’autre. Il existe toutefois des exceptions que nous verrons ensuite. 

Toujours est-il que vous devrez remplir un dossier comprenant un plan topographique mais aussi une notice descriptive et un plan de situation.

Le permis d’aménager, une procédure qui s’applique quand la DP n’est pas possible 

Réaliser une demande de permis d’aménager va s’avérer assez complexe, c’est pourquoi il est vivement conseillé de faire appel à un professionnel qui supervisera d’autres spécialistes et experts. De nombreux plans vont vous être demandés notamment. 

Le permis d’aménager va être demandé la plupart du temps lorsque la division concerne plusieurs lots ou encore si des voies d’accessibilité doivent être créées. De plus, si vous envisagez des espaces communs à deux lots, il vous faudra encore une fois réaliser cette demande. 

Est-il possible qu’aucune de ces procédures ne soit applicable ? 

Dans certains cas, il arrive que la procédure de division de lotissement ne puisse pas être appliquée, notamment s’il existe déjà un permis de construire délivré pour le lot dont vous vous séparez par exemple. De plus, si une autre procédure d’aménagement est déjà en cours, il ne sera pas possible de réaliser une demande de permis d’aménager ni de déclaration préalable. 

Il faut également savoir que l’acquéreur et le projet vont être pris en compte. Si une collectivité achète le lot, la procédure de division de terrain ne pourra pas être appliquée, de même si le projet est d’intérêt public. De plus, n’oubliez pas que dès lors qu’un bâtiment se trouve sur une parcelle, il n’est plus possible de faire une demande de division foncière de lotissement.