Il n’est pas évident qu’un terrain puisse intéresser un promoteur s’il n’est pas constructible. Il existe heureusement des solutions pour changer son statut.
Différences entre constructibilité et viabilité
La constructibilité d’une parcelle est sa capacité à recevoir des constructions neuves. Elle est généralement déterminée par le plan de zonage, lequel est lié au plan local d’urbanisme et indique les différentes portions d’un territoire. Il révèle les zones urbaines, les zones à urbaniser, les zones agricoles, ou encore les zones naturelles. Il contient une multitude d’autres précisions correspondant aux spécificités locales. Chaque zone est choisie selon des critères techniques et politiques, mais aussi par la volonté de préservation de certains territoires. Attention, puisque la présence d’un terrain dans un espace destiné à l’urbanisation ne signifie pas que l’on dispose automatiquement d’un droit à bâtir. Un manque d’équipement, voire la saturation d’un quartier, pourrait par exemple annihiler toute idée de construction.
La viabilité d’un terrain n’est pas liée à sa constructibilité. Elle signifie qu’une parcelle dispose des réseaux nécessaires pour accueillir un nouveau bâtiment. Cela fait référence à l’électricité, éventuellement au gaz, à l’eau, à l’assainissement, ou encore à la ligne téléphonique. Un terrain viabilisé peut être non constructible, de la même façon qu’un terrain constructible peut être non viabilisé.
Viabiliser son terrain
Le coût de viabilisation d’un terrain varie selon la proximité des réseaux publics, et aussi selon les communes. Il peut être majoré par la taxe locale d’équipement (TLE) ou la participation au raccordement à l’égout (PRE). Il dépend également de ses particularités physiques. L’opération est de toute façon obligatoire pour l’accueil d’une construction et doit être évoquée lors des négociations concernant la vente d’une parcelle. Elle implique de se rapprocher de la mairie afin d’obtenir un certificat d’urbanisme. Ce dernier informe de l’état des équipements et des raccordements. Le document renseigne sur les taxes et participation à prévoir. Il est recommandé de s’y prendre assez tôt car les délais d’intervention sont réputés pour être longs.
La modification du PLU
Dans le cas où le terrain n’est pas constructible, rien n’est perdu. Le changement peut être décidé par le conseil municipal, lequel doit être convoqué par le maire. La procédure de demande de modification ou de rectification du plan peut permettre de changer l’emplacement des zones, ou de déclasser des parcelles. Elle n’est pas compliquée à réaliser mais nécessite d’être accompagnée d’un dossier et d’arguments solides. En cas de contestation du PLU, le recours est possible. Il intervient en principe dans les deux mois qui suivent son approbation. Il doit être déposé auprès du tribunal Administratif. Le plan peut également être mis en cause plus tard, et notamment lors d’un recours contre un refus de permis de construire.
L’opération visant à rendre un terrain constructible peut se révéler complexe et nécessite des connaissances dans divers domaines dont l’immobilier, la construction et le droit. Il est au préalable recommandé de prendre conseil auprès de tiers expérimentés capables d’anticiper les obstacles et disposant d’un réseau important dans le secteur.