La garantie financière d’achèvement (GFA) protège les acquéreurs, dans le cadre d’une commercialisation en VEFA (vente en l’état de futur achèvement). Elle est obligatoirement extrinsèque.
La Garantie Financière d’Achèvement est apparue après la crise
La création de la GFA résulte des situations provoquées par les dernières années de crise et les faillites qu’elles ont engendrées dans le secteur de la promotion immobilière, voire celui du bâtiment. De nombreux propriétaires se sont retrouvés dans une situation difficile, alors qu’ils avaient acheté un logement en VEFA. Ils ont versé la totalité de leurs fonds mais leur bien n’a pas été construit en totalité. Par conséquent, ils se sont donc retrouvés dans l’incapacité de récupérer leur argent et leur logement.
La garantie intrinsèque, jugée trop risquée, a été supprimée. La législation impose une garantie extrinsèque depuis le 1er janvier 2015, ainsi, cela empêche le renouvellement de ces situations. Elle permet à l’acquéreur de bénéficier d’une sécurité supplémentaire quant à son investissement et à l’utilisation de son argent. Pour rappel, les plafonds des appels de fond sont réglementés de la façon suivante :
- 35 % du prix du logement à l’achèvement des fondations,
- 70 % du prix du logement à la mise hors d’eau,
- 95 % du prix du logement à l’achèvement des travaux,
- Les 5 % restant lors de la réception des travaux, avec possibilité de consigner la somme, en cas de contestation ou de réserves.
Définition de la GFA
La GFA est une garantie extrinsèque qui émane d’un établissement bancaire, d’une société de caution, d’une mutuelle de cautionnement, une compagnie d’assurances, ou bien de tout organisme en mesure d’accorder des crédits immobiliers. Généralement, une banque accorde cette garantie après avoir imposé un pourcentage de pré-commercialisation des biens du programme qui sera construit. Le garant s’engage, à la place du vendeur, à verser le montant nécessaire à l’achèvement des biens vendus. La protection prend fin lorsque l’immeuble est terminé.
Il existe une seconde forme de protection : la garantie extrinsèque de remboursement. Il s’agit « d’une convention de cautionnement au terme de laquelle la caution s’oblige envers l’acquéreur, solidairement avec le vendeur, à lui rembourser les versements effectués ». Elle a pour principe « le remboursement des versements effectués par l’acquéreur » et est très peu utilisée.
Vente d’un terrain : le promoteur se protège
Il est fréquent que l’obtention de la garantie financière d’achèvement apparaisse dans les conditions suspensives liées à la vente d’une parcelle à un promoteur. En effet, elle constitue un levier pour maîtriser le risque engendré par des difficultés de pré-commercialisation du bien. S’il ne parvient pas à écouler les logements en VEFA, le promoteur utilisera donc la clause pour repousser la date d’expiration de son option d’achat, dans le cas d’une promesse unilatérale de vente (PUV), ou encore pour renégocier le prix d’achat du terrain.
Il n’est pas toujours évident pour le vendeur de saisir l’impact des différentes clauses inscrites dans la promesse unilatérale de vente. L’accompagnement par un expert connaissant parfaitement ces questions et ce type de transaction peut éviter bien des désagréments et semble être une solution pertinente pour le propriétaire-vendeur.