Que faire si votre promoteur immobilier ne veut plus acheter votre bien ? Voilà une question que la plupart des propriétaires fonciers se posent et dans cet article, nous allons apporter plus d’explications. Cependant, avant cela, il convient de noter qu’il manque d’autres informations à cette question. Qu’est-ce que vous avez signé : une proposition d’achat ou un avant-contrat ? Là encore, il faut préciser s’il s’agit d’une promesse unilatérale (PUV) ou d’une promesse synallagmatique (PSV).
En effet, la réponse va dépendre de ces informations. Dès lors, nous allons voir les cas de figure qui peuvent se présenter !
En cas de signature de proposition d’achat
Il convient d’abord de rappeler ce que c’est une proposition d’achat. Appelée aussi « offre d’achat », c’est le prix de votre bien proposé par le promoteur pour acheter ce bien. Via ce courrier dans lequel le promoteur marque sa volonté à l’acheter et les conditions de son acquisition. Il faut noter qu’il n’a pas encore la garantie que ce bien lui sera vendu.
Cependant, on ne cesse de le répéter : il ne faut pas signer une proposition d’achat en raison de l’ambiguïté qu’elle emporte. La conséquence d’une signature de proposition d’achat est avant tout psychologique. En effet, vous risquez de ne plus pouvoir être en bonne position de force pour négocier lors de la signature de la promesse de vente.
Supposons que vous l’avez signé et donc, vous attendez la signature de la promesse de vente. Or, le promoteur a décalé la date de cette signature, car il sait déjà que vous n’avez aucun recours possible. Et c’est tout à fait la réalité : vous ne pouvez pas le contraindre à signer la promesse de vente.
En cas de signature de promesse de vente
Deuxième cas de figure, vous avez signé une promesse de vente et le promoteur ne donne pas suite à la promesse alors que la date de réitération a expiré. Là encore, vous devrez faire attention à ce que vous avez signé, car les recours que vous pouvez avoir sont différents selon que vous ayez signé une promesse unilatérale de vente ou une promesse synallagmatique de vente.
Pour rappel, une promesse unilatérale de vente (PUV) n’engage que vous, en tant que propriétaire vendeur. Grâce à cette forme d’avant-contrat, le promoteur est sûr que votre bien sera bloqué le temps qu’il fasse les démarches nécessaires pour réaliser son opération (permis de construire, taux d’écoulement, source de financement…). Autrement dit, il dispose de la faculté d’acheter ou non votre bien.
Quant à la promesse synallagmatique de vente (PSV) ou compromis de vente, les deux parties (le promoteur et le propriétaire foncier) sont toutes engagées. Il est rare qu’un promoteur accepte cette forme d’avant-contrat à moins qu’il soit sûr de conclure la vente finale, mais un élément lui manque pour ne pas réaliser la transaction.
Vous l’aurez compris, l’engagement des deux parties est différent dans une PUV et dans une PSV. Voyons maintenant quels sont les recours si vous avez signé une promesse unilatérale et si vous avez signé une promesse synallagmatique.
Si vous avez signé une promesse unilatérale de vente
En principe, si vous avez signé une PUV, aucune exécution forcée ne sera possible. Il ne vous reste plus qu’à récupérer votre indemnité d’immobilisation si le promoteur souhaite abandonner son projet d’achat.
Rappelons-le, encore une fois, une PUV n’engage pas l’acquéreur (le promoteur), mais lui donne tout simplement une « option » d’achat. Parce qu’il n’y a pas un échange de volonté, le fait de forcer la vente risque de vous exposer à des sanctions juridiques.
Cependant, l’indemnité d’immobilisation qui constitue le prix de l’exclusivité consenti au bénéficiaire (le promoteur) peut être récupérée. Là, c’est votre droit, mais il existe encore une certaine condition à remplir pour que vous puissiez récupérer cette indemnité.
Sachez que toutes les conditions suspensives dans la promesse de vente doivent être levées et le promoteur doit faire part de sa volonté à abandonner son projet d’achat. Donc, il est conseillé de regarder votre promesse et de vérifier si toutes les conditions suspensives sont levées.
Par exemple, vous devrez vérifier si :
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Le promoteur a-t-il obtenu son permis de construire ?
Il est courant de voir des propriétaires fonciers qui pensent que le prix initialement proposé par le promoteur ne dépend que de lui. Or, la municipalité a également une part de responsabilité dans la définition de ce prix.
Si le promoteur abandonne son projet d’achat, c’est peut-être parce qu’il n’a pas obtenu son permis de construire. Il se peut également qu’il n’achète pas parce que le projet ne lui permet pas de conserver sa marge et que son opération n’engendre pas d’un taux d’écoulement raisonnable.
Généralement, les promoteurs ne reviennent pas sur leur décision à cause de ces raisons. Ils vont venir renégocier leur offre parce que la municipalité a décidé de réduire la surface de plancher (SDP) constructible sur votre terrain. Cela va certainement impacter son chiffre d’affaires. Donc, il doit renégocier son prix pour mieux gérer son opération.
S’il n’a pas obtenu son permis de construire, il faut vérifier les motifs de sa non-obtention. Normalement, si dans la promesse, vous avez exigé une obligation d’informations, le promoteur devra vous les fournir. Sinon, vous pouvez sortir de la promesse.
Par contre, si cette clause n’est pas inscrite dans la promesse, cela devient plus compliqué. En effet, il faut justifier pourquoi il n’a pas pu obtenir ce permis. Par exemple, il savait déjà que la municipalité ne va pas lui accorder de permis. Alors, il a juste posé un CERFA sans aucune pièce complémentaire dans le but d’être refusé et de pouvoir se justifier pour sortir de la promesse.
Dans le même fil d’idées, vérifiez également s’il a purgé son permis. Dans ce cas, consultez votre promesse et vérifiez comment a été rédigée la condition suspensive d’absence de recours. Y avait-il une formalité à respecter qui n’a pas été appliquée ?
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La condition suspensive de pré-commercialisation est-elle levée ?
De nombreux propriétaires fonciers pensent souvent que lorsqu’il n’y a pas de condition suspensive de pré-commercialisation, la transaction ne va donc pas dépendre de cet élément. Cependant, nous sommes au regret de vous dire que ce n’est jamais le cas dans la réalité.
Souvenez-vous : un promoteur qui ne vend pas n’achète pas et l’insertion ou non de cette clause n’a aucune importance pour lui. Du coup, il faut bien rédiger cette clause et la suivre pendant la durée de vie de votre promesse. Explications :
Certains promoteurs mentionnent cette clause sous l’appellation de Garantie financière d’achèvement (GFA) ou de clause de financement du projet. Il est bon de savoir que c’est la même chose. Par contre, d’autres promoteurs osent arguer directement « pas de GFA, ni de condition suspensive de pré-commercialisation ». C’est souvent le cas si vous vendez à un promoteur national. (Il existe de nombreux promoteurs mais ils sont parfois très différents dans leur façon de fonctionner, notamment entre un promoteur régional ou un promoteur national, c’est pourquoi il est important de se renseigner sur les promoteurs immobiliers.)
Dans tous les cas, les promoteurs viendront toujours renégocier leur offre à la fin de la promesse. Sinon, ils vous donnent une liberté et vous n’obtiendrez pas votre indemnité d’immobilisation sous prétexte qu’ils n’ont pas de financement.
En effet, il existe bien d’autres conditions suspensives dont vous devrez vérifier leur réalisation ou non. C’est très important avant de pouvoir choisir le recours possible. Si elles sont toutes levées, c’est mieux. Sinon, il faut demander des justificatifs à votre promoteur. Ce qui est une tâche difficile, voire impossible, sans une condition d’obligation d’information dans la promesse.
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La caution bancaire est-elle prorogée avec les avenants d’une promesse ?
Il faut savoir qu’une promesse de vente subit un ou de deux avenants au cours de sa durée de vie. Pour rappel, un avenant est un acte juridique, reconnu par la pratique et la jurisprudence, qui permet de modifier la promesse. C’est le cas lorsqu’un promoteur vient renégocier son offre.
Aussi, le promoteur a l’habitude de proposer l’indemnité d’immobilisation sous forme de caution bancaire pour éviter de débloquer une somme réelle et pour mieux gérer son budget pour son opération.
Donc, avant d’aller récupérer cette somme auprès de la banque ou de l’établissement financier du promoteur, vous devrez vérifier si le cautionnement a été prorogé avec les différents avenants subits par la promesse. Si oui, vous pouvez récupérer votre indemnité, si non, il faut l’oublier, car les banques ne vont pas vous débloquer cette somme étant donné que la date de validité de cette caution a expiré.
Si vous avez signé une promesse synallagmatique de vente
Dans ce cas de figure, vous pouvez demander en justice une exécution forcée de la vente. Théoriquement, les procédures à suivre sont souvent plus longues et plus complexes. Ainsi, vous allez exiger à votre promoteur non pas l’indemnité d’immobilisation, mais le montant de l’acquisition et donc, la vente forcée. Il est également possible de demander des dommages et intérêts. Cependant, au même titre que la PUV, il faut vérifier d’abord que les conditions suspensives soient levées dans une PSV avant d’exercer un recours.
Vérification de la promesse
Si un promoteur ne donne pas suite à une promesse, il ne faut pas tout de suite conclure qu’il ne veut plus acheter. Au contraire, il est possible qu’il aille venir avec une forte renégociation du prix. Pour ne pas rester dans cette confusion, vous devrez vérifier votre promesse :
- Est-ce que toutes les conditions suspensives sont levées ?
- A-t-il obtenu son permis ? Si non, vous devrez lui demander des justificatifs.
- Son permis est-il purgé de recours des tiers ?
- A-t-il pu commercialiser une partie de son opération ? Là encore, vous devrez exiger des justificatifs.
- La caution bancaire est-elle prorogée avec les différents avenants ? Si oui, allez récupérer votre indemnité auprès de la banque. Sinon, plus de caution, car elle n’est plus valide.
Si une clause n’est pas levée, il faut arriver à trouver ses raisons. C’est pourquoi on ne cesse de vous dire que les conditions suspensives doivent être suivies au fur et à mesure de leur délai. Il ne faut pas attendre la fin de promesse pour les lever.
À savoir : il est souvent difficile, voire impossible d’imposer des justificatifs à votre promoteur si cela n’est pas inscrit préalablement dans la promesse comme une obligation d’information de sa part.
Bilan :
Pour répondre à la question : « comment réagir lorsqu’un promoteur ne veut plus acheter ? », voici les recours possibles :
Si vous avez signé une proposition d’achat, il n’y a aucun recours possible. Si vous avez signé une promesse, le recours dépend de la forme de cette dernière : est-elle une promesse synallagmatique ou unilatérale ?
Pour le premier cas, vous pouvez exiger une exécution forcée de la vente auprès des tribunaux. Pour le second cas, l’exécution forcée ne sera pas possible, il ne vous reste plus qu’à récupérer votre indemnité d’immobilisation si et seulement si les conditions précitées sont remplies.
Dans tous les cas, le notaire ne peut pas défendre vos intérêts. Il ne fait qu’appliquer ce qui a été convenu dans la promesse de vente. Ce qui revient à vérifier les différents points cités plus haut. C’est pourquoi il est conseillé de vous faire accompagner par un courtier expert en promotion immobilière ou par un avocat compétent dans ce domaine lors d’une telle transaction.